Le guide du marchand de biens

1. Le métier en bref

Le marchand de biens achète pour revendre : appartements, immeubles, maisons, locaux — souvent après rénovation, division ou optimisation. C’est une activité commerciale : les biens sont des stocks, pas du patrimoine. On l’exerce en société commerciale (SAS ou SARL — jamais en SCI patrimoniale), imposée à l’IS. Aucune carte professionnelle ni diplôme n’est exigé : la vraie barrière à l’entrée, ce sont les fonds propres et la maîtrise des chiffres.

Le modèle économique tient en une phrase : créer de la valeur entre un prix d’achat négocié et un prix de revente réaliste, en maîtrisant tous les coûts intermédiaires. La marge se fait à l’achat — tout le reste (travaux, délais, frais) ne peut que la préserver ou l’éroder.

2. Une opération de A à Z

Le détail pas à pas est dans devenir marchand de biens, et un exemple entièrement chiffré dans la simulation complète d’une opération.

3. Les chiffres qui comptent

La seule boussole fiable est la marge nette avant impôt :

Marge nette = Prix de revente − Prix d’achat − Frais de notaire − Travaux − Coût de portage − Frais de détention − Frais de revente

Les repères usuels : une marge nette d’au moins 10 à 15 % du prix de revente pour absorber les aléas ; un coût de portage chiffré mois par mois ; et un rendement des fonds propres annualisé, démultiplié par l’effet de levier bancaire. Méthode complète et calculateur dans calcul de marge et de rentabilité, et ordres de grandeur de revenus dans combien gagne un marchand de biens.

4. Frais de notaire réduits : l’avantage clé

Avec l’engagement de revendre (article 1115 du CGI), les droits de mutation tombent à 0,715 % au lieu d’environ 5,80 % : les frais d’acquisition passent de ~7-8 % à ~2-3 % du prix. Sur un achat à 300 000 €, c’est plus de 15 000 € qui restent dans la marge. Condition : revendre sous 5 ans (2 ans en vente à la découpe). Chiffrez votre cas en quelques secondes avec le simulateur de frais de notaire ou lisez le guide complet.

5. Financement et apport

Les banques financent les marchands de biens via des crédits courts (12 à 24 mois), souvent in fine, en exigeant généralement 10 à 30 % d’apport sur le coût total de l’opération. Ce qu’elles regardent : la cohérence du chiffrage, la marge de sécurité, l’expérience et la sortie (le prix de revente est-il prouvé ?). D’où l’importance d’un business plan bancaire propre : c’est exactement le document que MDBExpert génère. Plan de financement détaillé dans financement du marchand de biens, et solutions à faible apport dans se lancer sans apport.

6. Statut, fiscalité et TVA

• Structure : SAS ou SARL. La SCI est inadaptée à l’achat-revente (activité commerciale). Comparatif dans statut juridique.
• Impôt : IS (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà). Les biens sont des stocks, jamais amortis. Détail dans fiscalité du marchand de biens.
• TVA : la plupart des reventes de biens anciens sont exonérées. La TVA sur marge est un cas particulier (option), et les travaux trop lourds peuvent faire basculer la revente sur le prix total — c’est le piège fiscal n°1 du métier.

7. Se lancer : la première opération

Le chemin classique : se former aux chiffres, créer la société, sécuriser l’apport, puis chercher une première opération simple et courte — un appartement à rafraîchir se revend plus vite qu’un immeuble à restructurer. Beaucoup démarrent en parallèle de leur emploi salarié, le temps de valider le modèle. Les étapes détaillées sont dans premier projet : le montage pas à pas et les pièges classiques dans les erreurs à éviter.

Et avant toute offre : chiffrez. Le simulateur MDBExpert calcule la marge nette réelle de votre opération (frais de notaire réduits, portage, travaux, fiscalité) et la transforme en business plan et dossier bancaire prêts à présenter.