Le revenu = la marge nette des opérations
Contrairement à un salarié, le marchand de biens ne touche pas un revenu mensuel fixe. Il achète un bien, le valorise (travaux, division, mise aux normes) et le revend. Son gain sur une opération est la marge nette : prix de revente, moins le coût de revient complet (prix d’achat, frais de notaire au régime marchand de biens, travaux, frais de portage et de détention), moins l’impôt. Ce gain ne se matérialise qu’à la revente.
La marge par opération
En pratique, les marchands de biens visent souvent 15 à 25 % de marge brute sur le prix de revente. C’est une marge de sécurité : elle absorbe les imprévus (surcoût de travaux, délai de revente, baisse de marché). En dessous de 10 %, l’opération devient fragile. La marge nette (après tous les frais et avant impôt) est mécaniquement plus basse — d’où l’importance de calculer le coût de revient au centime près.
Exemple chiffré
| Prix d’achat | 200 000 € |
| Frais de notaire (régime MDB) | ~6 000 € |
| Travaux + portage + détention | ~40 000 € |
| Coût de revient total | ~246 000 € |
| Prix de revente | 300 000 € |
| Marge nette (avant impôt) | ~54 000 € |
Chiffres indicatifs. La marge réelle dépend des travaux, de la durée de portage et du financement. Il reste ensuite l’impôt sur les sociétés (sur le bénéfice) avant de toucher le résultat.
Revenu annuel : marge × nombre d’opérations
Un marchand de biens solo réalise le plus souvent 1 à 4 opérations par an. En reprenant l’exemple ci-dessus (~54 000 € de marge nette par opération) : 1 opération = un bon complément ; 2 à 3 opérations bien margées = un vrai revenu d’indépendant. Mais le revenu est irrégulier (il tombe à chaque revente) et suppose de la trésorerie d’avance.
Ce qui fait la différence
- La justesse du coût de revient : frais de notaire réduits et portage sont les postes qu’un Excel rate le plus souvent.
- Le financement : un bon apport et un crédit adapté améliorent la rentabilité des fonds propres.
- La maîtrise des travaux et des délais : chaque mois de portage en plus grignote la marge.
- Le choix des opérations : mieux vaut une marge solide qu’un gros volume mal calculé.