Marge brute ou marge nette ?
La marge brute est trompeuse : c’est simplement prix de revente − prix d’achat. Elle ignore tout ce qui grève réellement votre opération. La marge nette avant impôt, elle, déduit l’ensemble du coût de revient. C’est la seule qui vous dit si l’opération est rentable.
Ce qu’un tableur oublie (et qui coûte cher)
Les frais de notaire réduits du marchand de biens
Avec un engagement de revendre sous 5 ans, les droits de mutation tombent à 0,715 % au lieu de ~5,80 %. Un Excel applique souvent 7-8 % par défaut et fausse tout le calcul.
Le coût de portage
Intérêts d’emprunt, frais de dossier, garantie : sur 12 à 18 mois de détention, le portage pèse lourdement sur la marge nette.
Les frais de détention
Taxe foncière, assurance PNO, assurance RC marchand de biens, charges de copropriété, eau, électricité : des postes oubliés qui s’additionnent.
La formule de la marge nette
Marge nette = Prix de revente − Prix d’achat − Frais de notaire − Travaux − Coût de portage − Frais de détention − Frais de revente (− TVA nette éventuelle si l’opération y est soumise).
MDBExpert applique automatiquement le bon barème de notaire, intègre le portage et les frais de détention, et vous donne la marge nette réelle — puis génère votre dossier de financement.