Marge brute ou marge nette ?
La marge brute est trompeuse : c’est simplement prix de revente − prix d’achat. Elle ignore tout ce qui grève réellement votre opération. La marge nette avant impôt, elle, déduit l’ensemble du coût de revient. C’est la seule qui vous dit si l’opération est rentable.
Ce qu’un tableur oublie (et qui coûte cher)
Les frais de notaire réduits du marchand de biens
Avec un engagement de revendre sous 5 ans, les droits de mutation tombent à 0,715 % au lieu de ~5,80 %. Un Excel applique souvent 7-8 % par défaut et fausse tout le calcul.
Le coût de portage
Intérêts d’emprunt, frais de dossier, garantie : sur 12 à 18 mois de détention, le portage pèse lourdement sur la marge nette.
Les frais de détention
Taxe foncière, assurance PNO, assurance RC marchand de biens, charges de copropriété, eau, électricité : des postes oubliés qui s’additionnent.
La formule de la marge nette
Marge nette = Prix de revente − Prix d’achat − Frais de notaire − Travaux − Coût de portage − Frais de détention − Frais de revente (− TVA nette éventuelle si l’opération y est soumise).
MDBExpert applique automatiquement le bon barème de notaire, intègre le portage et les frais de détention, et vous donne la marge nette réelle — puis génère votre dossier de financement.
Calculer la rentabilité de l’opération : les 3 ratios
La marge nette est un montant en euros. Pour juger une opération — et la comparer à une autre — il faut la transformer en rentabilité, c’est-à-dire la rapporter à ce que vous engagez et au temps passé :
1. Marge nette / prix de revente
Le ratio de pilotage le plus courant. Beaucoup de marchands de biens visent au moins 10 à 15 % du prix de revente pour absorber les aléas (travaux, délais, marché). En dessous, le coussin de sécurité fond vite.
2. Marge nette / coût de revient
Ce que rapporte chaque euro engagé dans l’opération (achat + frais + travaux + portage). Utile pour comparer des opérations de tailles différentes.
3. Marge nette / apport personnel (annualisée)
Le rendement réel de vos fonds propres, démultiplié par l’effet de levier bancaire. À toujours ramener à une base annuelle : 40 000 € de marge avec 60 000 € d’apport, c’est ~67 % sur une opération de 12 mois… mais moitié moins en rythme annuel si elle dure 24 mois.
Exemple complet : revente 320 000 €, coût de revient total 280 000 € (achat, notaire, travaux, portage) → marge nette 40 000 €. Soit 12,5 % du prix de revente, 14,3 % du coût de revient, et — avec 60 000 € d’apport sur 14 mois — environ 57 % de rendement des fonds propres ramené à l’année. C’est cette lecture complète que produit le simulateur.