Guide — marchand de biens
Prix de revient marchand de biens : le calcul complet pour sécuriser votre opération
Le prix de revient est la pierre angulaire de toute opération de marchand de biens : c'est lui qui détermine si votre projet est viable avant même de passer à la caisse. Trop de porteurs de projet sous-estiment certains postes et découvrent trop tard que leur marge a fondu. Maîtriser chaque composante du prix de revient, c'est décider en connaissance de cause — et non pas espérer.
Pourquoi le prix de revient est différent du simple prix d'achat
Une erreur fréquente chez les marchands de biens débutants consiste à confondre prix d'acquisition et prix de revient. Le prix d'achat affiché par le vendeur n'est que la première ligne d'un tableau bien plus long. Dès lors que vous signez un compromis, des coûts s'accumulent jusqu'au jour de la revente.
Le prix de revient réel regroupe l'ensemble des dépenses engagées pour acquérir, détenir, transformer et revendre le bien. C'est ce montant total — et lui seul — qui doit être mis en regard du prix de revente pour calculer votre marge nette réelle.
Sous-estimer le prix de revient, c'est se construire une illusion de rentabilité. Travailler avec un simulateur de marge précis permet d'éviter ce piège dès l'analyse du deal.
Les grands postes qui composent le prix de revient
Pour ne rien oublier, il est utile de structurer le prix de revient en quatre grandes familles :
- Le prix d'achat net vendeur : le montant négocié et acté dans le compromis de vente.
- Les frais d'acquisition : frais de notaire (émoluments réglementés + droits de mutation), éventuels frais d'agence à l'achat, frais de dossier bancaire.
- Les coûts de transformation : travaux, maîtrise d'œuvre, bureaux d'études, assurances chantier, raccordements, taxe d'aménagement le cas échéant.
- Le coût de portage : intérêts d'emprunt, frais de garantie, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion pendant toute la durée de détention.
Auxquels il faut ajouter, au moment de la revente, les frais de commercialisation (honoraires d'agence, home staging, diagnostics obligatoires) et les frais financiers de sortie (indemnités de remboursement anticipé si applicable).
Retrouvez le détail des frais de notaire applicables au marchand de biens sur notre page frais de notaire marchand de biens.
Focus sur les frais de notaire : un avantage à ne pas négliger
En tant que marchand de biens, vous bénéficiez d'un régime de droits de mutation réduits grâce à l'engagement de revendre (article 1115 du CGI). Concrètement, vos droits de mutation tombent à environ 0,715 % du prix d'achat, contre environ 5,80 % en acquisition classique (voire jusqu'à ~6,32 % selon le département depuis avril 2025).
Cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une opération significative, et améliore mécaniquement votre prix de revient dès l'entrée. Attention toutefois : cet avantage est conditionné au respect des délais de revente (5 ans en règle générale, 2 ans pour la vente à la découpe) et à la qualification de votre activité. Si l'engagement n'est pas respecté, un rappel de droits majoré peut être exigé.
Les émoluments du notaire, eux, restent calculés selon un barème réglementé par tranches, auxquels s'ajoute la TVA à 20 %. Ils s'appliquent identiquement à tout acquéreur, marchand de biens ou non.
Le coût de portage : la variable que l'on sous-estime toujours
Le coût de portage est souvent le grand oublié des premières simulations. Pourtant, plus une opération s'étire dans le temps, plus ce poste grignote votre marge. Il comprend notamment :
- Les intérêts sur le crédit professionnel (ou le coût d'opportunité du capital propre immobilisé)
- Les frais de garantie bancaire
- La taxe foncière proratisée sur la durée de détention
- Les charges de copropriété non récupérables
- Les assurances (PNO, dommages-ouvrage si travaux importants)
- Les éventuels frais de gardiennage ou de sécurisation du bien
Un bien détenu 18 mois génère mécaniquement un coût de portage bien supérieur à un bien cédé en 6 mois. C'est pourquoi la durée prévisionnelle de l'opération est une donnée critique à intégrer dès le montage initial dans votre business plan.
Pour aller plus loin sur ce poste, consultez notre page dédiée au financement marchand de biens.
Comment construire un tableau de prix de revient fiable
La bonne pratique consiste à modéliser le prix de revient sous forme de tableau, ligne par ligne, dès la phase d'analyse du deal — avant toute offre. Voici une structure recommandée :
- Prix net vendeur (base de calcul)
- + Droits de mutation réduits (~0,715 % pour le MDB)
- + Émoluments notaire (barème réglementé) + TVA
- + Frais d'agence achat (si applicable)
- + Budget travaux estimé (avec marge de sécurité de 10 à 15 %)
- + Frais annexes travaux (MOE, assurance DO, bureaux d'études…)
- + Coût de portage estimé sur la durée prévue
- + Frais de commercialisation à la revente
- = PRIX DE REVIENT TOTAL
C'est ce total que vous comparez au prix de revente estimé pour obtenir votre marge brute. Déduisez ensuite l'impôt sur les sociétés (IS) pour obtenir la marge nette réelle. Utilisez notre simulateur MDBExpert pour automatiser ce calcul et tester différents scénarios.
Prix de revient et TVA : attention aux cas particuliers
La TVA peut modifier significativement votre prix de revient selon la nature de l'opération. Dans la grande majorité des cas (revente d'un bien ancien à un particulier), la cession est exonérée de TVA et la TVA payée sur les travaux n'est pas récupérable : elle s'intègre donc intégralement dans votre prix de revient.
Dans les cas où la TVA sur marge (article 268 CGI) s'applique, ou lorsqu'un bien est rendu « neuf » par des travaux lourds (article 257 CGI) et taxé sur le prix total, le traitement de la TVA change radicalement la structure du prix de revient et de la marge. Ces situations sont complexes et dépendent de conditions très précises.
Pour comprendre ces mécanismes, consultez notre guide sur la TVA sur marge pour marchands de biens. Dans tous les cas, un expert-comptable spécialisé doit valider le régime TVA applicable à votre opération.
Questions fréquentes
Quelle différence entre prix de revient et prix d'achat pour un marchand de biens ?
Le prix d'achat est uniquement le montant payé au vendeur. Le prix de revient inclut en plus tous les frais d'acquisition (notaire, agence), les travaux, le coût de portage (intérêts, charges, taxes pendant la détention) et les frais de commercialisation à la revente. C'est le prix de revient total — et non le seul prix d'achat — qui doit être comparé au prix de revente pour évaluer la rentabilité réelle d'une opération.
Comment estimer le coût de portage avant de faire une offre ?
Il faut estimer la durée prévisionnelle de l'opération (de l'achat à la revente effective), puis multiplier les charges mensuelles récurrentes par ce nombre de mois. Intégrez les intérêts d'emprunt, la taxe foncière au prorata, les charges de copropriété non récupérables et les assurances. Prévoyez toujours une marge de sécurité sur la durée : les retards de chantier ou de commercialisation sont fréquents et gonflent mécaniquement ce poste.
La TVA sur les travaux fait-elle toujours partie du prix de revient ?
Dans la majorité des opérations de marchands de biens portant sur des biens anciens revendus à des particuliers (opérations exonérées de TVA), la TVA payée sur les travaux n'est pas récupérable. Elle constitue donc un coût réel à intégrer dans votre prix de revient. Dans les situations où vous êtes redevable de la TVA sur la revente (bien rendu neuf, TVA sur marge), les règles de déduction changent. Faites valider le régime applicable par votre expert-comptable.
Faut-il inclure sa rémunération dans le prix de revient ?
Dans le cadre d'une société à l'IS (SAS ou SARL), la rémunération du dirigeant est une charge de la société, distincte du calcul opération par opération. En revanche, si vous avez des prestataires externes (chef de projet, assistant MOA…), leurs honoraires s'intègrent dans le prix de revient de l'opération concernée. Structurer correctement ces coûts est essentiel pour lire la rentabilité réelle de chaque deal dans votre business plan.
Quel budget de sécurité prévoir sur les travaux dans le prix de revient ?
Il est généralement recommandé d'appliquer une marge de contingence de 10 à 15 % sur le budget travaux estimé pour absorber les imprévus de chantier (découvertes en cours de travaux, délais, hausses de coûts matériaux). Sur des biens anciens ou des opérations complexes, cette marge peut être portée à 20 %. Intégrer cette réserve dans votre prix de revient dès l'analyse évite les mauvaises surprises en cours d'opération.
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Essayer gratuitement →Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 29 juin 2026.