Comment savoir si mon projet est en TVA sur marge ou non ?
La plupart des reventes de marchand de biens se font en exonération de TVA — c'est le régime que l'on recherche. La « TVA sur marge » et la « TVA sur prix total » sont des cas particuliers, à connaître pour ne pas s'y faire piéger. Voici la règle complète, la formule de calcul avec un calculateur, et en bas de page un test rapide.
L'essentiel : on cherche l'exonération
Contrairement à une idée répandue, être « en TVA sur marge » n'est pas un avantage à rechercher. Sur une opération classique — un bien ancien acheté à un particulier — votre revente est exonérée de TVA : vous ne facturez aucune TVA à l'acheteur, vous n'avez rien à reverser. La TVA sur marge existe en option, mais l'exercer revient à reverser à l'État environ 16,7 % de votre marge : la plupart des marchands ne le font pas.
Régime par défaut du bien ancien. Aucune TVA facturée ni reversée. Le cas recherché.
Simple option. TVA ≈ 16,7 % de la marge. Rarement retenue.
Cas subi (bien neuf, acquisition taxée…). 20 % sur tout le prix. TVA d'amont récupérable.
Quand échappe-t-on au prix total ?
Pour rester en exonération (ou en marge sur option) plutôt qu'en prix total, trois conditions doivent être réunies en même temps :
1. Une acquisition sans TVA déductible
Vous avez acheté sans pouvoir récupérer de TVA — typiquement un achat à un particulier ou à une succession. Si le vendeur (promoteur, autre marchand) a facturé la TVA, vous relevez du prix total.
2. Une identité de qualification juridique
Le bien revendu doit avoir la même nature juridique qu'à l'achat. Acheter un immeuble bâti et revendre un terrain à bâtir après démolition fait perdre la marge (arrêt Promialp, Conseil d'État, 2020). En revanche, depuis l'arrêt Icade (CJUE, 2021), diviser en lots, rénover ou viabiliser est sans incidence.
3. Un bien ancien… et qui le reste
Le bien doit être achevé depuis plus de 5 ans. Un bien plus récent est neuf, donc taxé sur le prix total. Et attention : même un bien ancien peut être requalifié en neuf par des travaux trop lourds — c'est le piège expliqué juste en dessous.
Le piège : des travaux qui rendent le bien « neuf »
C'est l'erreur qui peut coûter cher. Un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est requalifié en neuf (article 257, I-2-2° du CGI) lorsque vos travaux remettent à neuf l'un des éléments suivants. Un seul de ces quatre critères suffit à faire basculer la revente sur le prix total :
a. Les fondations
Remise à neuf de plus de 50 % des fondations.
b. Les éléments porteurs
Plus de 50 % des éléments (hors fondations) qui déterminent la résistance et la rigidité de l'ouvrage.
c. Les façades
Plus de 50 % de la consistance des façades, hors ravalement.
d. Le second œuvre — les 6 lots
Remise à l'état neuf d'au moins deux tiers de chacun de ces six lots :
- 1Planchers non porteurs
- 2Huisseries extérieures (fenêtres et portes donnant sur l’extérieur)
- 3Cloisons intérieures
- 4Installations sanitaires et de plomberie
- 5Installations électriques
- 6Système de chauffage
Le seuil de 2/3 doit être atteint sur les six lots. S'il en manque un seul, ce 4ᵉ critère n'est pas rempli — mais l'un des trois autres (a, b ou c) peut quand même rendre le bien neuf.
Conséquence d'une requalification en neuf : la revente est taxée sur le prix total (20 % sur l'ensemble du prix). En contrepartie, la TVA payée sur vos travaux et votre acquisition devient intégralement récupérable. À arbitrer au cas par cas.
Calculer la TVA sur marge : la formule
Si l'option est exercée (ou pour chiffrer un arbitrage), le calcul est simple mais piégeux. La marge est réputée TTC : la TVA se calcule « en dedans », au taux de 20 %.
TVA sur marge = (prix de vente − prix d'achat) × 20/120, soit environ 16,7 % de la marge.
Exemple : achat d'un immeuble ancien 200 000 € à un particulier, revente 290 000 €. Marge : 90 000 €. TVA sur marge = 90 000 × 20/120 = 15 000 €. Il reste 75 000 € de marge après TVA — avant frais de notaire, travaux et portage.
Le piège du calcul : les travaux ne se retranchent jamais du prix d'achat pour calculer la marge taxable (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10). En revanche, la TVA payée sur ces travaux reste déductible : ce que vous reversez réellement = TVA sur marge − TVA déductible sur travaux et frais.
Calculateur de TVA sur marge
Assiette officielle : prix de vente − prix d'achat, sans déduire les travaux. TVA « en dedans » à 20/120.
- Marge (vente − achat, réputée TTC)
- 90 000 €
- TVA sur marge due (× 20/120, ≈ 16,7 %)
- 15 000 €
La TVA payée sur vos travaux et frais reste déductible par ailleurs : TVA nette à reverser = TVA sur marge − TVA déductible. Le simulateur complet fait ce calcul dans votre marge nette.
Récapitulatif
| Votre situation | Régime |
|---|---|
| Bien ancien (+5 ans), acheté sans TVA, même qualification, sans travaux requalifiants | Exonération (marge en option) |
| Acquisition taxée, changement de qualification juridique, bien neuf (-5 ans) ou rendu neuf par travaux | TVA sur prix total |
Pas sûr pour votre opération ?
Faites le test en quelques questions oui / non — y compris en cochant les travaux réalisés — pour savoir si vous êtes exonéré ou sur le prix total.
Questions fréquentes
Comment calculer la TVA sur marge d’un marchand de biens ?
La marge se calcule « en dedans » : TVA = (prix de vente − prix d'achat) × 20/120, soit environ 16,7 % de la marge. Exemple : achat 200 000 €, revente 290 000 € → marge 90 000 € → TVA = 90 000 × 20/120 = 15 000 €. Attention : les travaux ne se déduisent pas du prix d'achat pour ce calcul, même s'ils ont ouvert droit à déduction par ailleurs.
Les travaux réduisent-ils la marge taxable à la TVA ?
Non. L'assiette de la TVA sur marge est strictement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10). Les travaux n'y entrent pas. En revanche, la TVA payée sur ces travaux reste déductible : la TVA nette à reverser = (marge × 20/120) − TVA déductible sur travaux et frais.
Un marchand de biens veut-il être en TVA sur marge ?
En général, non. Sur la plupart des opérations (bien ancien acheté à un particulier), la revente est exonérée de TVA : aucune TVA à facturer ni à reverser. La TVA sur marge n'est qu'une option, et opter pour elle revient à reverser à l'État environ 16,7 % de votre marge (la TVA qu'elle contient). On ne l'exerce que dans des cas d'arbitrage précis, avec son comptable.
Comment savoir si mon opération est en TVA sur marge, exonérée ou sur le prix total ?
Trois conditions doivent être réunies pour rester hors prix total : avoir acheté sans TVA déductible (achat à un particulier), revendre avec la même qualification juridique, et que le bien soit achevé depuis plus de 5 ans ET non rendu neuf par des travaux lourds. Si tout est réuni, vous êtes exonéré par défaut (marge en option). Sinon, c'est la TVA sur le prix total.
Quels travaux font basculer un bien ancien en « neuf » ?
Selon l'article 257 du CGI, un bien de plus de 5 ans est requalifié en neuf si les travaux remettent à neuf : plus de 50 % des fondations, OU plus de 50 % des éléments porteurs, OU plus de 50 % des façades (hors ravalement), OU au moins les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre (planchers, fenêtres, cloisons, plomberie, électricité, chauffage). Un seul de ces quatre critères suffit. La revente bascule alors sur le prix total.
Si je suis sur le prix total, est-ce une catastrophe ?
Non, mais c'est moins souple. Sur le prix total, vous facturez 20 % de TVA sur tout le prix de vente — pénalisant si votre acheteur est un particulier qui ne la récupère pas. En contrepartie, la TVA payée sur votre acquisition et vos travaux est intégralement récupérable.
Pour aller plus loin
Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur (CGI art. 257, 261, 268 ; BOFiP ; jurisprudence CE/CJUE). Ce contenu est une aide à la décision et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil.