Des biens en stock, pas des immobilisations
C’est le principe fondateur : les immeubles achetés pour être revendus sont des stocks. Ils ne sont donc jamais amortis. Le coût d’achat et les travaux constituent le coût de revient du stock, constaté en charge au moment de la revente. Le bénéfice imposable apparaît à la vente, pas pendant la détention.
L’imposition des bénéfices (IS)
Exercée en société, l’activité relève le plus souvent de l’impôt sur les sociétés :
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions).
- 25 % au-delà.
Le bénéfice imposable est la marge nette de l’opération, après déduction du coût de revient complet. D’où l’importance de bien calculer sa marge nette.
La TVA et les droits de mutation
La plupart des reventes (ancien à un particulier) sont exonérées de TVA ; la TVA sur marge ne s’applique qu’à des cas précis. À l’achat, l’ engagement de revendre réduit les droits de mutation à 0,715 %.
La fiscalité immobilière évolue (taux d’IS, recodification du CGI…). Cette page donne les grands principes : faites toujours valider votre montage par un expert-comptable.