La fiscalité du marchand de biens obéit à une logique commerciale, très différente de celle de l’investisseur locatif : biens en stock, imposition à l’IS, TVA spécifique. Le point complet.
Des biens en stock, pas des immobilisations
C’est le principe fondateur : les immeubles achetés pour être revendus sont des stocks. Ils ne sont donc jamais amortis. Le coût d’achat et les travaux constituent le coût de revient du stock, constaté en charge au moment de la revente. Le bénéfice imposable apparaît à la vente, pas pendant la détention.
L’imposition des bénéfices (IS)
Exercée en société, l’activité relève le plus souvent de l’impôt sur les sociétés :
15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions).
25 % au-delà.
Le bénéfice imposable est la marge nette de l’opération, après déduction du coût de revient complet. D’où l’importance de bien calculer sa marge nette.
La TVA et les droits de mutation
La plupart des reventes (ancien à un particulier) sont exonérées de TVA ; la TVA sur marge ne s’applique qu’à des cas précis. À l’achat, l’ engagement de revendre réduit les droits de mutation à 0,715 %.
La fiscalité immobilière évolue (taux d’IS, recodification du CGI…). Cette page donne les grands principes : faites toujours valider votre montage par un expert-comptable.
Questions fréquentes
Comment sont imposés les bénéfices d’un marchand de biens ?
Le plus souvent à l'impôt sur les sociétés (IS) : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Les biens étant des stocks, le bénéfice est constaté à la revente. Une activité exercée en nom propre relèverait des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Les biens d’un marchand de biens sont-ils amortissables ?
Non. Les immeubles d'un marchand de biens sont comptabilisés en stocks, pas en immobilisations : ils ne sont donc pas amortis. C'est une différence majeure avec l'investisseur locatif. Le coût d'achat est constaté en charge au moment de la revente.
Le marchand de biens paie-t-il la TVA ?
Dans la majorité des opérations (biens anciens revendus à des particuliers), la revente est exonérée de TVA. La TVA sur marge ne concerne que des cas particuliers. La TVA payée sur les travaux est récupérable ou non selon le régime applicable.
Y a-t-il de la plus-value des particuliers pour un marchand de biens ?
Non. Le régime des plus-values immobilières des particuliers ne s'applique pas : le marchand de biens exerce une activité commerciale, son gain est un bénéfice imposé à l'IS (ou aux BIC), pas une plus-value privée.
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Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur (CGI, BOFiP, barème réglementé). Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil.