Guide — marchand de biens

Charges déductibles en marchand de biens : ce que vous pouvez passer en frais

En marchand de biens, la marge nette est la seule réalité qui compte. Pour la calculer honnêtement — et déclarer un résultat juste — encore faut-il savoir quelles charges sont réellement déductibles du résultat imposable. Ce guide recense les principaux postes à ne pas oublier, avec les nuances propres à cette activité commerciale.

Pourquoi la déductibilité des charges est cruciale en marchand de biens

Le marchand de biens est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) sur son résultat net comptable : chiffre d'affaires (prix de revente) moins l'ensemble des charges engagées pour réaliser l'opération. Contrairement à un investisseur locatif, il ne pratique pas d'amortissement sur ses biens, car ceux-ci constituent des stocks au sens comptable. La déductibilité des charges est donc le principal levier pour alléger la base imposable.

Une charge oubliée ou mal qualifiée, c'est une marge surestimée à l'achat — et potentiellement une opération perdante sur le papier. Travailler avec un expert-comptable familier de l'activité marchande est fortement recommandé pour sécuriser vos imputations.

Retrouvez le détail du calcul de marge dans notre guide dédié au calcul de marge.

Les charges directement liées à l'opération immobilière

Ce sont les frais les plus évidents, directement rattachables à chaque opération :

• Prix de revient du bien (stock) : prix d'achat net vendeur, intégré au coût de revient du stock.
• Frais de notaire à l'achat : en régime marchand de biens avec engagement de revendre, les droits de mutation sont réduits (environ 0,715 % au lieu de ~5,80 % en droit commun). Ces frais viennent néanmoins augmenter le coût de revient du stock.
• Travaux de rénovation ou d'amélioration : ils s'intègrent au coût du stock et sont déduits lors de la revente. Attention à la qualification des travaux : des travaux très lourds peuvent requalifier le bien en « neuf » sur le plan TVA (art. 257 CGI), avec des conséquences fiscales spécifiques.
• Honoraires de maîtrise d'œuvre, architecte, bureau d'études : déductibles dès lors qu'ils concourent à la réalisation de l'opération.
• Frais de géomètre, diagnostics obligatoires : coûts de préparation du bien à la vente, intégrables au coût de revient ou en charges selon le traitement comptable retenu.

Les frais financiers et coûts de portage

Le coût de portage est souvent sous-estimé par les débutants, pourtant il peut peser lourd sur des opérations longues. Il comprend :

• Intérêts d'emprunt bancaire : déductibles du résultat de la société, qu'ils portent sur le financement du foncier ou des travaux.
• Frais de dossier et de garantie bancaire (hypothèque, PPD, caution) : déductibles en tant que charges financières.
• Coût du financement intermédiaire (bridge, prêt de trésorerie) : intérêts et commissions sont déductibles dans les mêmes conditions.
• Frais d'assurance emprunteur sur les crédits professionnels contractés par la société.

Ces charges s'ajoutent directement au coût de revient de l'opération dans votre business plan. Simulez leur impact dès la phase d'étude sur notre simulateur en ligne.

Les charges de structure et frais généraux de la société

Au-delà des charges directes par opération, la société supporte des frais généraux déductibles du résultat global :

• Rémunération du dirigeant (si elle est fixée et justifiée) et charges sociales associées.
• Loyer des bureaux ou quote-part d'occupation si travail à domicile (dans les limites admises).
• Honoraires d'expert-comptable, avocat, conseil : charges déductibles par nature.
• Assurances professionnelles : responsabilité civile professionnelle, assurance dommages-ouvrage le cas échéant.
• Frais de déplacement, téléphone, abonnements professionnels : sous réserve d'un usage strictement professionnel justifié.
• Frais commerciaux et marketing : honoraires d'agent immobilier à la vente, frais de publicité, home staging.

Ces charges de structure se répartissent sur l'ensemble des opérations de l'exercice. Leur poids relatif diminue à mesure que le volume d'activité augmente, d'où l'intérêt de monter en puissance progressivement.

Ce qui n'est pas (ou difficilement) déductible : les pièges à éviter

Certains postes sont souvent confondus avec des charges déductibles, à tort :

• Amortissement des biens immobiliers : les actifs classés en stock ne sont pas amortis. C'est une particularité fondamentale du statut marchand de biens.
• Dépenses personnelles refacturées à la société : elles constituent un risque de redressement fiscal si elles ne sont pas strictement professionnelles.
• TVA déductible non récupérable : sur les opérations exonérées de TVA (la grande majorité des reventes dans l'ancien), la TVA payée sur les achats et travaux n'est généralement pas récupérable. Elle entre donc dans le coût de revient. Ce point mérite une vérification au cas par cas, notamment lorsque la TVA sur marge pourrait s'appliquer.
• Provisions non justifiées : une provision pour dépréciation du stock est possible en principe, mais doit être documentée et réaliste. Elle sera scrutée par l'administration.

En cas de doute sur la déductibilité d'un poste, la règle d'or est de consulter votre expert-comptable avant de l'imputer, pas après.

Construire son prix de revient complet : la méthode recommandée

Pour ne rien oublier, adoptez une fiche de coût de revient par opération dès la phase d'analyse. Elle doit récapituler :

1. Prix d'achat net vendeur
2. Frais de notaire à l'achat (droits réduits + émoluments + débours)
3. Travaux (devis puis réel)
4. Frais financiers sur la durée de portage estimée
5. Frais de gestion courante (taxes, assurances, énergie si le bien est vide)
6. Frais de commercialisation à la revente (honoraires agence, diagnostics vendeur, frais de notaire éventuels à charge)

Ce prix de revient complet confronté au prix de revente cible vous donne la marge brute prévisionnelle, sur laquelle s'appliquera l'IS. Intégrez ces données dans votre business plan pour présenter un dossier crédible à vos partenaires financiers.

Questions fréquentes

Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 28 juillet 2026.