Le régime marchand de biens
En prenant un engagement de revendre (article 1115 du CGI) dans l’acte d’achat, le marchand de biens s’engage à revendre le bien sous 5 ans. En contrepartie, les droits de mutation (DMTO) sont réduits à 0,715 % au lieu d’environ 5,80 % en droit commun. C’est l’un des principaux leviers de rentabilité du métier.
Le détail des frais
- Droits de mutation (DMTO) : 0,715 % (engagement) ou ~5,80 % (droit commun).
- Émoluments du notaire : barème réglementé par tranches, + TVA 20 %.
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix.
- Débours : frais avancés par le notaire (état civil, cadastre…), forfait variable.
Le barème des émoluments (2026)
| Tranche du prix | Taux (HT) |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Barème réglementé (art. A444-91 C. com.), TVA 20 % en sus sur les émoluments. Remise possible jusqu’à 20 % sur la part d’assiette supérieure à 100 000 €.
Exemple chiffré
Sur un achat à 110 000 €, les frais d’acquisition en régime marchand de biens (engagement de revendre) tournent autour de 3 400 € (~3 %), contre environ 9 000 € (~8 %) en droit commun. Soit près de 5 600 € d’économie qui restent dans votre marge, sur une seule opération. Saisissez votre prix d’achat dans le calculateur ci-dessus pour obtenir le détail exact.
Engagement de revendre : conditions et délais
- Délai de revente : 5 ans (ramené à 2 ans pour une vente à la découpe, c’est-à-dire par lots).
- Engagement pris dans l’acte d’achat — il ne peut pas être ajouté après coup.
- Si l’engagement n’est pas tenu : les droits de droit commun (~5,80 %) redeviennent exigibles, avec intérêts de retard. À provisionner dans le business plan si la revente risque de traîner.
Ces frais réduits ne sont qu’un poste du coût de revient : pour connaître votre marge nette réelle, il faut aussi intégrer le portage, les travaux et les frais de détention. C’est exactement ce que calcule MDBExpert, avant de générer votre dossier de financement.