Financement marchand de biens : prêt, apport, et sans apport
Sans financement, pas d’opération. Le marchand de biens combine crédit dédié et apport en fonds propres. Voici comment ça marche, ce que demande la banque, et un calculateur pour situer votre apport.
Mis à jour : septembre 2026•Sources : CGI · BOFiP · jurisprudence (Conseil d'État, CJUE)
Plan de financement express
Estimez l’emprunt nécessaire et votre ratio d’apport.
Emprunt à solliciter
210 000 €
Ratio d’apport
25 %
Le crédit marchand de biens
C’est un financement spécifique, souvent in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant la détention, et le capital en une fois à la revente. La banque finance une partie du coût total ; vous apportez le reste. Ces intérêts forment le coût de portage, à intégrer dans votre marge.
Ce que la banque veut voir
Un apport de 20 à 30 % du coût total (partage du risque).
Une marge nette crédible, après tous les coûts — pas la marge brute.
Un prix de revente étayé par des comparables du marché local.
Un dossier professionnel : un business plan clair accélère l’accord.
Marchand de biens sans apport : les vraies options
La banque ne finance presque jamais 100 % d’une opération d’achat-revente. Faire du marchand de biens sans apport ne veut donc pas dire « sans fonds propres », mais trouver les fonds propres ailleurs. Quatre voies existent, chacune avec son prix.
L’associé apporteur. Il met l’apport, vous apportez l’affaire et le travail. Il se paie sur la marge, selon une clé fixée à l’avance dans la société d’opération.
Le co-investissement ou club deal. Plusieurs investisseurs financent l’apport d’une opération identifiée. Fréquent sur les opérations de plus de 500 000 €, plus rare en dessous.
Le financement participatif immobilier. Une plateforme prête la part que la banque refuse, à un taux nettement plus élevé, sur douze à vingt-quatre mois. Le dossier demandé ressemble à celui de la banque.
Le crédit vendeur. Le vendeur accepte d’être payé en partie à la revente. Il se négocie surtout sur des biens difficiles à vendre, souvent contre un prix plus élevé.
Dans les quatre cas, ce qui décide, c’est le dossier : une marge nette démontrée après tous les coûts, un prix de revente étayé par des ventes comparables, et un porteur qui montre qu’il sait mener l’opération. C’est exactement ce que produit le business plan puis le dossier bancaire de MDBExpert. Avant de chercher l’argent, chiffrez l’opération : le mini business plan en vingt secondes dit tout de suite si la marge tient.
Comment financer une opération de marchand de biens ?
Le plus souvent par un prêt bancaire dédié (crédit marchand de biens), complété par un apport en fonds propres. La banque finance une partie du coût total de l'opération (achat + frais + travaux) ; vous apportez le reste. Le crédit est remboursé in fine, à la revente.
Quel apport pour un crédit marchand de biens ?
Les banques demandent fréquemment un apport de l'ordre de 20 à 30 % du coût total de l'opération. Un apport plus élevé, un bon track record et une marge nette solide améliorent vos conditions et vos chances d'obtenir le financement.
Peut-on être marchand de biens sans apport ?
C'est très difficile pour une première opération : les banques veulent un partage du risque. Des solutions existent (co-investissement, marchand de biens associé, financement participatif), mais elles restent l'exception. Un apport reste la voie la plus crédible.
Comment faire de l’achat-revente immobilier sans apport ?
En faisant apporter les fonds propres par quelqu'un d'autre : un associé apporteur de capital rémunéré sur la marge, un club deal ou une plateforme de financement participatif immobilier qui finance la part que la banque refuse, ou un crédit vendeur négocié avec le propriétaire. Dans tous les cas, la banque exige un dossier solide : marge nette démontrée, prix de revente étayé par des ventes comparables, et un porteur crédible.
Le financement sans apport coûte-t-il plus cher ?
Oui. L'argent qui remplace votre apport se paie : un associé prend une part de la marge, une plateforme participative facture des intérêts nettement plus élevés qu'une banque, un crédit vendeur se négocie souvent contre un prix plus haut. Il faut intégrer ce coût dans le business plan avant de signer.
Le crédit marchand de biens se rembourse-t-il mensuellement ?
Généralement non : c'est souvent un prêt in fine. Vous payez les intérêts pendant la détention, et le capital est remboursé en une fois à la revente. Ces intérêts constituent le coût de portage, à intégrer dans le calcul de marge.
Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur (CGI, BOFiP, barème réglementé). Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil.