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Outil + méthode — marchand de biens

Le coût de portage d’une opération

Entre l’achat et la revente, le bien « coûte » chaque mois : c’est le coût de portage. Souvent sous-estimé, il peut transformer une belle marge brute en marge nette décevante. Calculez-le.

Calculateur de coût de portage

Intérêts d’emprunt + frais financiers fixes. (Hors frais de détention.)

Intérêts sur la période
9 000 €
Coût de portage estimé
12 000 €

Ce que recouvre le coût de portage

Les intérêts d’emprunt

Sur un prêt souvent in fine, vous payez les intérêts pendant toute la détention. Plus la durée s’allonge, plus la facture grimpe.

Les frais financiers fixes

Frais de dossier, garantie ou caution, éventuelle hypothèque : des coûts à provisionner dès le départ.

Les frais de détention

Taxe foncière, assurance PNO, assurance RC marchand de biens, charges de copropriété, eau, électricité : ces postes courent eux aussi tant que vous détenez le bien.

L’impact direct sur la marge

Le coût de portage entre dans le coût de revient : il se déduit de la marge brute. Une opération qui paraît rentable peut le devenir beaucoup moins si la revente prend 6 mois de plus que prévu. C’est pourquoi MDBExpert intègre le portage dans le calcul de la marge nette — un détail qu’un tableur oublie souvent.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le coût de portage pour un marchand de biens ?

C'est l'ensemble des frais supportés pendant la durée de détention du bien, entre l'achat et la revente : intérêts de l'emprunt, frais de dossier et de garantie, mais aussi frais de détention (taxe foncière, assurances, charges, eau, électricité). Plus la détention dure, plus le portage pèse sur la marge nette.

Comment calculer le coût de portage ?

Pour les intérêts : montant emprunté × taux annuel × (durée en mois / 12), auxquels on ajoute les frais financiers fixes (dossier, garantie) et les frais de détention sur la période. Notre calculateur estime ce coût en quelques secondes.

Le coût de portage réduit-il la marge ?

Oui, directement. Le coût de portage fait partie du coût de revient : il se déduit de la marge brute pour obtenir la marge nette. Un projet rentable sur le papier peut le devenir beaucoup moins si la revente tarde et que le portage s'allonge.

Comment limiter le coût de portage ?

En réduisant la durée de détention (travaux et revente rapides), en optimisant le montant emprunté, et en surveillant les frais de détention. C'est pourquoi le délai de revente est un paramètre clé de toute opération.

Calculez votre marge et montez votre dossier

MDBExpert calcule votre marge nette réelle (frais de notaire réduits, portage) et génère votre business plan et dossier bancaire.

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Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur (CGI, BOFiP, barème réglementé). Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil.