Le marchand de biens achète des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value, après division, rénovation ou simple portage. Activité non réglementée mais exigeante : voici les étapes, le statut, et les pièges à éviter.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des immeubles, fonds de commerce ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Juridiquement, c’est une activité commerciale : les biens achetés sont des stocks, pas des immobilisations. C’est ce qui distingue le marchand de biens de l’investisseur locatif, et qui détermine sa fiscalité.
Les étapes pour se lancer
1
Se former et étudier le marché
Fiscalité immobilière, travaux, financement, prix au m² de votre secteur. La connaissance du marché local fait la différence.
2
Choisir sa structure juridique
SAS, SARL, SASU… La forme conditionne la fiscalité et la responsabilité.
3
Constituer son apport
Les banques demandent généralement 20 à 30 % du coût total de l’opération.
4
Trouver la première opération
Un bien décoté, avec un potentiel de revalorisation (division, rénovation, changement d’usage).
5
Monter le dossier de financement
Marge nette chiffrée, plan de financement, comparables de marché : ce qui convainc la banque.
Les atouts fiscaux du métier
Le marchand de biens bénéficie de leviers spécifiques : des frais de notaire réduits grâce à l’engagement de revendre (droits de mutation à 0,715 %), et une fiscalité propre (biens en stock, imposition à l’IS le plus souvent). Encore faut-il calculer sa marge nette réelle correctement.
Quel diplôme faut-il pour devenir marchand de biens ?
Aucun diplôme n'est obligatoire pour devenir marchand de biens : c'est une activité commerciale, pas une profession réglementée comme l'agent immobilier. En revanche, des connaissances solides en fiscalité immobilière, en travaux et en financement sont indispensables pour réussir.
Quel capital pour démarrer comme marchand de biens ?
Il n'y a pas de capital minimum légal pour la société, mais les banques attendent généralement un apport de l'ordre de 20 à 30 % du coût total de la première opération. Un apport solide et un dossier crédible facilitent grandement le premier financement.
Marchand de biens : faut-il une carte professionnelle ?
Non. Contrairement à l'agent immobilier (carte T), le marchand de biens achète et revend pour son propre compte : il n'a pas besoin de carte professionnelle. Il doit en revanche s'immatriculer (société commerciale) et déclarer son activité.
Combien gagne un marchand de biens ?
Les revenus dépendent entièrement du volume et de la marge des opérations. Une opération vise souvent une marge nette de 10 à 20 % du prix de revente. L'important est de raisonner en marge nette réelle, après tous les coûts (notaire, travaux, portage), et non en marge brute.
Calculez votre marge et montez votre dossier
MDBExpert calcule votre marge nette réelle (frais de notaire réduits, portage) et génère votre business plan et dossier bancaire.
Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur (CGI, BOFiP, barème réglementé). Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil.