Guide — marchand de biens
Simulation complète d'une opération marchand de biens : exemple chiffré de A à Z
Comment passe-t-on d'un bien repéré à une marge nette réelle ? La théorie c'est bien, un exemple complet c'est mieux. Cette simulation fictive mais réaliste vous guide poste par poste, de l'acquisition jusqu'à la distribution des bénéfices, pour que vous puissiez calibrer vos propres opérations avec méthode.
Le cas pratique : un appartement en immeuble ancien à rénover
Prenons un cas typique de première opération : un appartement de 65 m² dans une ville moyenne, acheté dans le cadre d'une succession, nécessitant une rénovation complète avant revente. La société porteuse est une SASU soumise à l'IS.
- Type de bien : appartement ancien (achevé depuis plus de 5 ans), acquis auprès d'un particulier
- Localisation : ville de taille moyenne, marché actif sur les appartements rénovés
- Stratégie : achat, rénovation complète, revente à un particulier occupant
- Durée prévisionnelle : 10 à 12 mois entre signature et revente actée
Ce cadre est volontairement simple pour que les chiffres restent lisibles. Chaque paramètre devra être adapté à votre marché local et à votre propre structure de coûts.
Phase 1 : l'acquisition — construire son prix de revient
C'est la phase déterminante. Toute la rentabilité se joue ici. Le prix de revient doit intégrer tous les coûts dès la signature.
- Prix d'achat négocié : 90 000 €
- Frais de notaire (engagement de revendre, art. 1115 CGI) : environ 0,715 % de droits de mutation + émoluments et débours → estimés à ~3 500 € au total (à confirmer avec votre notaire selon le département)
- Budget travaux estimé : 45 000 € TTC (rénovation complète : électricité, plomberie, sols, peinture, cuisine, salle de bain)
- Frais d'agence à l'achat : 0 € (achat en direct via réseau notarial)
Sous-total acquisition + travaux : ~138 500 €
Pour aller plus loin sur la structure de ces coûts, consultez notre guide sur les frais de notaire du marchand de biens.
Phase 2 : le portage — les coûts souvent sous-estimés
Entre l'achat et la revente, chaque mois a un coût. Le portage est l'ennemi silencieux de la marge. Sur une opération de 10 mois, il faut tout comptabiliser.
- Financement : crédit court terme de 100 000 € à un taux hypothétique → intérêts estimés sur 10 mois : ~5 000 € (le taux réel dépend de votre banque et de votre dossier)
- Assurance emprunteur : ~500 €
- Taxe foncière au prorata : ~400 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ~300 €
- Charges de copropriété non récupérables : ~600 €
- Frais de gestion administrative (comptable, frais divers) : ~800 €
Sous-total portage : ~7 600 €
Ce poste varie fortement selon la durée réelle de l'opération. Un retard de 3 mois peut coûter plusieurs milliers d'euros supplémentaires — c'est l'un des principaux risques à anticiper dans votre business plan.
Phase 3 : la revente — fixer le bon prix et intégrer les frais de sortie
Le bien rénové est estimé à 195 000 € sur le marché local. Avant de calculer la marge, il faut déduire les frais de revente.
- Prix de revente visé : 195 000 €
- Honoraires d'agence à la revente (mandat de vente) : ~5 500 € TTC (estimés à ~3 % TTC — variable selon le mandat)
- Frais de diagnostics obligatoires : ~600 €
- Garantie des vices cachés / éventuelles réserves acheteur : provision ~500 €
Produit net de revente : ~188 400 €
Sur le plan fiscal, cette revente d'un appartement ancien à un particulier est exonérée de TVA dans ce cas de figure (bien achevé depuis plus de 5 ans, pas de travaux rendant le bien « neuf » au sens de l'article 257 CGI). Pour vérifier l'application éventuelle de la TVA sur marge, consultez notre page dédiée TVA sur marge.
Phase 4 : calcul de la marge brute et de la marge nette
Voici le récapitulatif complet de l'opération, poste par poste :
- Prix de revente net de frais d'agence et frais divers : 188 400 €
- Moins prix d'achat : − 90 000 €
- Moins frais de notaire à l'achat : − 3 500 €
- Moins travaux : − 45 000 €
- Moins coûts de portage : − 7 600 €
Marge nette avant IS : 42 300 €
Cette marge nette représente environ 21,7 % du prix de revente, un ratio solide pour une opération de rénovation. Le seuil généralement visé par les marchands de biens expérimentés se situe au-delà de 15 % net avant IS — mais ce chiffre dépend de votre marché, de votre structure de financement et de votre appétence au risque.
Pour aller plus loin sur les ratios de rentabilité, consultez notre outil de calcul de marge.
Phase 5 : l'impôt sur les sociétés — ce qui reste réellement
Le bien est un stock dans les comptes de la société (il n'est pas amorti). La marge nette dégagée vient s'ajouter au résultat imposable de l'exercice.
- Marge nette imposable : ~42 300 €
- IS au taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € (taux applicable sous conditions de capital libéré et de détention — vérifiez l'éligibilité avec votre comptable) : ~6 345 €
- Résultat net après IS : ~35 955 €
Si vous souhaitez vous distribuer ces bénéfices en dividendes, une flat tax (PFU) de 30 % s'applique sur la distribution, ou l'option barème progressif selon votre situation. C'est votre comptable qui définira la meilleure stratégie de rémunération selon votre contexte personnel.
Ce que cette simulation démontre : sur 90 000 € investis à l'achat et ~52 000 € de frais et travaux, une opération bien conduite peut dégager plus de 35 000 € nets après IS en moins d'un an. Mais chaque paramètre compte — un dérapage sur les travaux ou un allongement du délai de revente peut diviser la marge par deux.
Questions fréquentes
Ces chiffres sont-ils réalistes pour une première opération ?
La simulation présentée est volontairement représentative d'une opération de taille accessible, mais les chiffres varient fortement selon la ville, le type de bien et les conditions de financement. Sur votre marché, la marge nette cible et le budget travaux seront différents. Utilisez cet exemple comme grille de lecture, non comme un résultat garanti.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils si bas dans cet exemple ?
Le marchand de biens bénéficie de droits de mutation réduits à environ 0,715 % grâce à l'engagement de revendre (article 1115 du CGI), contre environ 5,80 % à plus de 6 % en droit commun. Cet avantage est conditionné à la revente dans le délai légal (5 ans en général, 2 ans pour la vente à la découpe). En cas de non-respect du délai, le complément de droits est rappelé avec intérêts.
Faut-il toujours passer par une SAS ou SARL pour ce type d'opération ?
L'activité de marchand de biens est une activité commerciale qui nécessite une société commerciale (SAS, SARL…). La SCI n'est pas adaptée à cette activité. Le choix entre SAS et SARL dépend notamment de votre situation personnelle, de vos associés éventuels et de votre stratégie de rémunération : c'est un point à arbitrer avec un expert-comptable.
Comment estimer les travaux de manière fiable avant l'achat ?
Il est fortement recommandé de faire réaliser des devis contradictoires par au moins deux artisans avant de signer. Prévoyez systématiquement une réserve pour imprévus (souvent entre 10 et 15 % du budget travaux). Un maître d'œuvre ou un architecte peut aussi sécuriser l'estimation sur des chantiers complexes. Ne jamais finaliser votre prix d'achat sans avoir une estimation travaux sérieuse en main.
La TVA s'applique-t-elle dans cet exemple de revente ?
Non, dans ce cas précis. Il s'agit d'un appartement ancien (achevé depuis plus de 5 ans), acquis auprès d'un particulier et revendu à un particulier. La revente est exonérée de TVA. La TVA sur marge (art. 268 CGI) ne s'applique que dans des cas très spécifiques cumulant plusieurs conditions strictes. Consultez notre page dédiée et votre comptable pour vérifier le régime applicable à votre propre opération.
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Essayer gratuitement →Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 5 août 2026.