Guide — marchand de biens

Créer sa société de marchand de biens : de l'immatriculation au compte pro

Avant de signer votre premier compromis, vous devez disposer d'une structure juridique opérationnelle : numéro SIRET, compte bancaire professionnel, statuts adaptés à l'achat-revente. Le processus peut paraître technique, mais en connaître les étapes évite les blocages de dernière minute. Voici le parcours concret, de la décision de création jusqu'au premier achat.

Pourquoi une société commerciale est indispensable

L'activité de marchand de biens est une activité commerciale d'achat-revente. Elle ne peut pas être logée dans une SCI, dont l'objet civil est incompatible avec une activité de revente répétée à titre habituel. La structure adaptée est une société commerciale : SAS (Société par Actions Simplifiée) ou SARL (Société à Responsabilité Limitée).

SAS : grande souplesse statutaire, pratique à plusieurs associés ou pour faire entrer des investisseurs, mais charges sociales du dirigeant (assimilé salarié) souvent plus élevées.
SARL : cadre plus encadré par la loi, le gérant majoritaire cotise au régime des travailleurs non-salariés (TNS), ce qui peut réduire les charges sociales selon la rémunération choisie.

Dans les deux cas, l'imposition est généralement à l'impôt sur les sociétés (IS) : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Les biens détenus sont comptabilisés en stocks et non amortis. Pour approfondir la comparaison des structures, consultez notre guide des statuts juridiques.

Rédiger les statuts : les clauses à ne pas négliger

Les statuts sont le document fondateur de votre société. Leur rédaction mérite une attention particulière car certaines clauses ont un impact direct sur vos opérations immobilières.

Objet social : rédigez-le suffisamment large pour couvrir l'achat, la rénovation, la division et la revente de biens immobiliers, ainsi que les opérations connexes (aménagement foncier, marchand de biens). Un objet trop restrictif peut bloquer certaines opérations.
Capital social : il n'existe pas de minimum légal (hors cas spécifiques), mais un capital trop symbolique peut nuire à votre crédibilité bancaire. Réfléchissez à un montant cohérent avec votre premier projet.
Pouvoirs du dirigeant : définissez clairement les seuils d'engagement au-delà desquels une décision collective est requise, surtout en cas de co-associés.
Clauses d'agrément et de préemption : indispensables pour maîtriser l'entrée de nouveaux associés.

La rédaction des statuts peut être faite via une plateforme juridique en ligne (LegalPlace, Legalstart…) ou par un avocat. Pour une première structure simple avec un associé unique, une plateforme suffit souvent ; pour une structure multi-associés ou avec des investisseurs, préférez un conseil juridique.

Immatriculation : le parcours pas à pas

Depuis 2023, l'immatriculation des sociétés en France passe par le guichet unique de l'INPI (guichet-entreprises.fr). Voici le déroulé concret :

Préparez les pièces : statuts signés, justificatif de domiciliation de la société (siège social), pièce d'identité du ou des dirigeants, attestation de dépôt du capital.
Domiciliez la société : vous pouvez domicilier au domicile du dirigeant (autorisé légalement, vérifiez les restrictions de bail ou de règlement de copropriété), dans une société de domiciliation, ou dans des locaux commerciaux. La domiciliation impacte le tribunal de commerce compétent.
Déposez le capital social : les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bloqué (banque ou notaire) avant immatriculation. Le déblocage intervient après réception du Kbis.
Publiez l'avis de constitution : une annonce légale doit être publiée dans un support habilité (journal d'annonces légales ou Bodacc). Coût variable selon le département.
Déposez le dossier sur le guichet unique : l'INPI transmet aux organismes concernés (greffe, URSSAF, impôts). Le Kbis est généralement obtenu sous 5 à 10 jours ouvrés.

Une fois le Kbis obtenu, votre société dispose d'un numéro SIRET et peut signer des actes en son nom.

Ouvrir un compte bancaire professionnel adapté

Le compte professionnel est une étape souvent sous-estimée alors qu'elle peut devenir un goulot d'étranglement si vous signez un compromis avant de l'avoir ouvert. Certaines banques prennent plusieurs semaines à instruire une ouverture de compte pour une société commerciale immobilière.

Banques traditionnelles : Crédit Agricole, BNP, CIC, Caisse d'Épargne… Elles offrent des lignes de crédit et des relations agence, utiles pour votre financement bancaire. Délai d'ouverture : 2 à 6 semaines.
Néobanques pro : Qonto, Shine, Finom… Ouverture rapide (quelques jours), tarifs transparents, bonne intégration comptable. Moins adaptées pour négocier un crédit immobilier mais utiles en complément.
Ce que la banque demande : Kbis, statuts, pièce d'identité du bénéficiaire effectif, justificatif de domiciliation, et souvent une présentation de votre activité prévisionnelle.

Conseil pratique : ouvrez un compte néobanque dès la réception du Kbis pour débloquer le capital et commencer à opérer, tout en instruisant en parallèle l'ouverture d'un compte dans une banque traditionnelle pour les futurs financements. Voir aussi notre page sur le business plan marchand de biens pour préparer votre présentation bancaire.

Aspects comptables et administratifs à mettre en place dès le départ

Une société de marchand de biens a des spécificités comptables importantes. Mieux vaut les anticiper dès la création plutôt que de les découvrir au moment du premier bilan.

Expert-comptable spécialisé : choisissez un comptable habitué aux sociétés d'achat-revente immobilier. La comptabilisation des stocks, la TVA (exonération ou TVA sur marge selon les cas) et les engagements de revendre nécessitent une expertise spécifique.
Logiciel de suivi : dès la première opération, tracez chaque charge (frais de notaire, travaux, intérêts, frais de détention) dans un tableau de suivi. La marge nette — prix de revente moins toutes les charges — est le seul indicateur fiable. Utilisez le simulateur MDBExpert pour modéliser vos opérations.
Assurances : souscrivez une assurance responsabilité civile professionnelle avant de commencer toute activité. Si vous réalisez des travaux, vérifiez les couvertures nécessaires.
Registre des bénéficiaires effectifs : à déposer au greffe lors de l'immatriculation ou peu après. Obligation légale pour toute société.

La rigueur administrative dès le premier jour protège votre engagement de revendre et votre éligibilité aux droits de mutation réduits à 0,715 % (article 1115 du CGI), conditionné notamment à la qualité de marchand de biens de la société acheteuse.

Checklist avant de signer votre premier compromis

Ne signez jamais un compromis au nom de votre société avant d'avoir vérifié ces points :

✅ Kbis obtenu et numéro SIRET actif
✅ Compte bancaire professionnel opérationnel et capital débloqué
✅ Expert-comptable mandaté
✅ Assurance RC pro souscrite
✅ Objet social compatible avec l'opération envisagée
✅ Frais de notaire simulés en intégrant le taux réduit sous condition d'engagement de revendre
✅ Marge nette projetée calculée avec tous les postes de coût

Si l'une de ces cases n'est pas cochée, le risque opérationnel ou juridique augmente significativement. Mieux vaut décaler une signature de quelques jours que de signer dans une situation incomplète.

Questions fréquentes

Peut-on exercer l'activité de marchand de biens en nom propre sans société ?

Techniquement, une activité commerciale peut être exercée en nom propre (entreprise individuelle), mais ce choix expose le patrimoine personnel du dirigeant sans distinction. En pratique, la quasi-totalité des marchands de biens optent pour une société à responsabilité limitée (SAS ou SARL) pour protéger leur patrimoine personnel et accéder aux conditions fiscales spécifiques aux sociétés. Consultez un conseiller juridique pour choisir la structure adaptée à votre situation.

Combien coûte la création d'une société de marchand de biens ?

Le coût comprend les frais de rédaction des statuts (de 0 € en DIY à quelques centaines d'euros via une plateforme, ou davantage avec un avocat), la publication de l'annonce légale (montant variable selon le département et la forme juridique), et les frais d'immatriculation au guichet unique (quelques dizaines d'euros). Prévoyez également les frais d'ouverture de compte pro et les premiers honoraires d'expert-comptable. Au total, comptez de quelques centaines à environ un millier d'euros hors capital social.

Quel montant de capital social choisir pour démarrer ?

Il n'y a pas de minimum légal pour une SARL ou SAS, mais un capital très faible (1 €) peut nuire à votre crédibilité auprès des banques et des notaires. Un capital cohérent avec votre premier projet envoie un signal de sérieux. Votre expert-comptable peut vous conseiller en fonction de votre situation et de vos ambitions. Le capital peut être augmenté ultérieurement si nécessaire.

Peut-on domicilier sa société de marchand de biens à son domicile personnel ?

Oui, la loi autorise la domiciliation au domicile du dirigeant, au moins pour les 5 premières années d'activité. Vérifiez toutefois votre contrat de bail (le bailleur peut s'y opposer pour une activité commerciale) ou le règlement de copropriété. Une société de domiciliation reste une alternative propre et peu coûteuse si la domiciliation à domicile est problématique.

Faut-il attendre le Kbis pour signer un compromis ?

Oui, absolument. Le compromis doit être signé au nom de la société, qui n'existe juridiquement qu'à partir de son immatriculation (date du Kbis). Signer au nom d'une société en cours de création expose à des risques juridiques importants. Anticipez la création de votre structure avant même d'avoir identifié une opportunité, pour pouvoir agir vite le moment venu.

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Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 9 août 2026.