Guide marchand de biens

Ventes DVF par adresse : trouver, lire et trier les ventes réelles d'une rue

Les ventes DVF sont la seule trace publique du prix réellement payé pour un bien. Pour un marchand de biens, elles remplacent les estimations d'agence et les prix d'annonce. Mais la base est faite pour l'administration, pas pour l'analyse : une vente s'y étale sur plusieurs lignes, les dépendances s'y mêlent aux logements et le prix au m² n'y figure pas. Voici comment retrouver les ventes d'une adresse et les lire sans se tromper.

DVF : ce que la base contient, ce qu'elle ne dit pas

« Demandes de valeurs foncières » est le fichier des mutations immobilières à titre onéreux, publié par la Direction générale des finances publiques à partir des actes enregistrés par les notaires. Il est ouvert à tous, mis à jour deux fois par an (au printemps et à l'automne) et couvre les cinq dernières années. Il ne couvre ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte, où le livre foncier suit d'autres règles.

Pour chaque vente, vous y trouvez : la date de l'acte, l'adresse, la nature de la mutation (vente, vente en l'état futur d'achèvement, adjudication, échange), la nature de chaque bien (appartement, maison, dépendance, local industriel ou commercial), la surface réelle bâtie, le nombre de pièces, les numéros de lots et leur surface Carrez, la surface du terrain et la valeur foncière, c'est-à-dire le prix de l'ensemble vendu.

Vous n'y trouverez pas : l'étage, l'ascenseur, l'état du bien, la vue, le diagnostic énergétique, ni le nom des parties. Deux ventes au même prix au m² peuvent donc être un cinquième étage refait à neuf et un rez-de-chaussée sur cour à rénover. DVF donne le prix, pas l'explication du prix.

Trouver les ventes d'une adresse

Trois voies existent. Les fichiers bruts sur data.gouv.fr, un par département et par année, de plusieurs centaines de milliers de lignes : utiles pour une analyse de masse, pas pour une rue. L'application de consultation de l'administration, qui affiche les ventes parcelle par parcelle sur un plan cadastral : pratique pour une parcelle, lente pour une rue entière, sans tri ni prix au m². Et les outils qui lisent ces mêmes fichiers pour vous et les présentent par rue.

Sur MDBExpert, la carte des prix colore chaque rue selon sa médiane ou son haut de marché, et, autour d'une adresse à 300 m ou pour la rue seule, liste toutes les ventes avec ce que DVF en sait : date, adresse, type, pièces, surface, Carrez, prix réel, prix au m² ramené au niveau de l'année en cours, lots, dépendances, locaux. Un clic sur une rue voisine ajoute ses ventes à la liste.

L'étude de marché par adresse va plus loin : à partir d'une adresse et d'une surface, elle lit toutes les années publiées pour la rue du bien et les rues que vous choisissez sur le plan, rue entière ou tronçon, puis vous présente chaque vente à valider avant tout calcul. C'est l'étape de lecture décrite ci-dessous, mais avec les lignes déjà regroupées par vente.

Lire une vente DVF : les six pièges

1. Une vente, plusieurs lignes. Un appartement vendu avec sa cave et son parking occupe trois lignes, qui portent toutes le même prix total. Diviser ce prix par la seule surface de l'appartement donne un prix au m² trop élevé ; le diviser par la ligne « dépendance » (surface nulle) n'a pas de sens. Il faut regrouper les lignes par vente (même date, même adresse, même prix) avant de calculer.
2. Un local dans la vente. Une vente qui comprend un local commercial ou un atelier affiche un prix au m² de logement faux. Exemple relevé dans le 7e arrondissement de Paris : 55 m² de logement, 114 m² Carrez au total, un local d'activité dans la même vente. Lue sans précaution, elle aurait fait le haut de marché de la rue.
3. Surface bâtie et surface Carrez. DVF donne les deux. La surface bâtie peut inclure des surfaces sous 1,80 m ou des annexes ; la Carrez est celle des lots de copropriété. Quand elles diffèrent de plus de 10 %, la vente mérite un regard : combles, duplex, local attenant.
4. Une maison sur deux lignes. Une maison avec jardin apparaît parfois sur deux lignes, une par nature de terrain, avec la surface bâtie répétée. Additionnée mécaniquement, sa surface double et son prix au m² est divisé par deux.
5. Les années ne se valent pas. À rue égale, une vente de 2022 est 7 à 12 % au-dessus du niveau de 2025 dans Paris, davantage ou moins ailleurs. Pour comparer quatre années, chaque vente doit être ramenée au niveau de prix du jour de sa commune, sinon la médiane est gonflée de 3 à 4 %, parfois 9 % dans une rue où les ventes de 2022 dominent.
6. Les ventes qui ne sont pas des ventes de logement ordinaire. Adjudication, vente en l'état futur d'achèvement, vente en bloc d'un immeuble, mutation à cheval sur deux communes, viager (le prix enregistré n'est pas le prix économique) : à écarter de la comparaison.

Trier pour obtenir un échantillon comparable

Une fois les ventes lues, le tri est simple et doit rester le même d'une adresse à l'autre, pour ne pas choisir ses ventes en fonction du résultat espéré :

• la rue du bien, puis les rues voisines de même nature, ajoutées une par une ;
• les appartements seulement, ou les maisons seulement, selon le bien ;
• les surfaces de 0,6 à 1,6 fois celle du bien ;
• les trois ou quatre dernières années publiées, chaque vente ramenée au niveau du jour ;
• chaque vente gardée a été regardée : lots, dépendances, locaux, écart bâti et Carrez.

L'échantillon donne alors une médiane, un haut de marché et la liste des ventes les plus chères, que vous pouvez citer une par une dans une négociation ou dans un dossier bancaire. Le prix au m² par adresse explique comment utiliser ces trois niveaux.

Exemple chiffré : une ligne mal lue, 43 000 € de marge en moins

Un appartement de 72 m² à rénover, affiché 299 000 € dans une ville de province, négocié à 280 000 €, soit 3 889 €/m². La rue compte 14 ventes de surface proche sur quatre ans. Exemple illustratif.

• Lecture rapide : la vente la plus chère de la rue ressort à 6 100 €/m². Le haut de marché semble donc permettre une revente à 6 100 × 72 = 439 200 €.
• Lecture ligne par ligne : cette vente comprend un local d'activité au rez-de-chaussée, dans la même mutation ; une autre vente est une dépendance seule, sans surface. Les deux écartées, le haut de marché de la rue tombe à 5 500 €/m², soit 396 000 € pour 72 m².
• Prix de revient : 280 000 € d'achat, 6 443 € de frais d'acquisition avec l'engagement de revendre (barème 2026, calcul du simulateur de frais de notaire ; 20 681 € en droit commun), 64 800 € de travaux à 900 €/m² : 351 243 € avant portage et frais de vente.
• Marge apparente sur la lecture rapide : 87 957 €. Marge réelle sur la lecture ligne par ligne : 44 757 €, avant coût de portage, commercialisation et impôt.

Une seule ligne mal lue valait 43 200 € de marge qui n'existait pas. C'est la raison pour laquelle l'étude de marché par adresse présente chaque vente, avec ses lots et ses locaux, avant de calculer quoi que ce soit, et nomme la vente qui sert de plafond au prix visé.

Questions fréquentes

Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 25 octobre 2026.