Guide — marchand de biens

Engagement de revendre non tenu : conséquences concrètes et provisions à prévoir

L'engagement de revendre permet au marchand de biens d'acheter avec des droits de mutation réduits à environ 0,715 % au lieu des 5,80 % à 6,32 % du droit commun. Mais cet avantage est conditionnel : si le bien n'est pas revendu dans les délais imposés (5 ans en règle générale, 2 ans pour la vente à la découpe), le fisc rappelle les droits et applique des intérêts de retard. Comprendre les conséquences concrètes — et provisionner dès l'achat — est une discipline clé pour tout marchand de biens sérieux.

Ce que prévoit l'article 1115 du CGI en cas de non-respect

Le régime fiscal favorable du marchand de biens repose sur un engagement de revendre inscrit dans l'acte d'achat, fondé sur l'article 1115 du CGI. En contrepartie du taux réduit à environ 0,715 % de droits de mutation, l'acquéreur s'engage à revendre le bien dans un délai déterminé.

Si ce délai expire sans revente effective (ou sans acte réalisant la vente), l'administration fiscale est en droit d'émettre un rappel de droits : la différence entre les droits de droit commun et ceux effectivement payés devient exigible, majorée d'intérêts de retard. Ce rappel peut intervenir spontanément ou à l'occasion d'un contrôle fiscal.

Points essentiels à retenir :

• Le délai court à compter de la date de l'acte authentique d'achat, pas de la promesse.
• Une prorogation n'est pas automatique : il convient de consulter un notaire ou un avocat fiscaliste pour connaître les démarches possibles selon votre situation.
• La revente partielle (par exemple, cession d'un lot sur plusieurs) ne suffit pas à libérer l'ensemble des droits pour les lots non encore vendus.

Pour aller plus loin sur le mécanisme de l'engagement, consultez notre page dédiée : frais de notaire marchand de biens.

Le rappel de droits : calcul concret de l'impact financier

Pour mesurer l'enjeu, il faut visualiser l'écart entre ce qui a été payé et ce qui serait dû en droit commun. Prenons un exemple illustratif (les taux exacts varient selon le département et la date d'achat) :

• Sur un bien acheté 400 000 €, les droits payés à 0,715 % représentent environ 2 860 €.
• En droit commun à ~5,80 %, ils auraient été d'environ 23 200 € (voire davantage dans les départements ayant relevé leur taux au-delà depuis avril 2025).
• L'écart rappelé serait donc d'environ 20 340 €, auquel s'ajoutent les intérêts de retard.

Sur une opération dont la marge nette était calculée à 40 000 €, un rappel de cette nature réduit drastiquement — voire annule — la rentabilité. C'est pourquoi la marge nette doit intégrer ce risque dès la phase de simulation.

Utilisez notre calculateur de marge marchand de biens pour tester différents scénarios, y compris le cas défavorable de non-respect du délai.

Les situations concrètes qui exposent au dépassement de délai

Le non-respect de l'engagement de revendre n'est pas réservé aux opérateurs négligents. Certaines situations objectives y exposent tout marchand de biens :

• Travaux qui s'éternisent : chantiers bloqués par des recours, retards d'entreprises, sinistres en cours d'exécution.
• Marché immobilier qui se retourne : absence d'acquéreurs solvables au prix cible, obligation de baisser le prix ou d'attendre.
• Contentieux locataires : présence de locataires protégés difficiles à libérer, procédures d'expulsion longues.
• Blocages administratifs : permis de construire ou de démolir contesté, instruction ralentie, recours de tiers.
• Opérations de découpe : les lots se vendent à des rythmes inégaux — certains peuvent rester invendus à l'approche du délai de 2 ans.

Dans tous ces cas, la vigilance sur le calendrier prévisionnel est indispensable. Reportez-vous à notre guide sur le business plan marchand de biens pour intégrer ces aléas dès la conception du projet.

Comment provisionner ce risque dans votre budget d'opération

La bonne pratique est de traiter le rappel potentiel de droits comme un risque chiffrable à provisionner, au même titre que les imprévus de travaux ou les frais de portage supplémentaires.

Méthodologie recommandée :

1. Calculez l'écart de droits dès l'achat : différence entre taux plein et taux réduit sur le prix d'acquisition. Notez ce montant dans votre tableau de bord de l'opération.
2. Affectez une probabilité selon le profil de l'opération : une découpe complexe ou un chantier lourd mérite une provision plus élevée qu'une revente simple d'un appartement rénové.
3. Intégrez-le à votre seuil de marge minimal : si votre marge nette cible est de 15 %, assurez-vous qu'elle tient toujours avec le rappel de droits activé.
4. Surveillez le calendrier : dès que vous atteignez 60 à 70 % du délai sans vente actée, consultez votre notaire ou conseiller fiscal pour évaluer les options disponibles.

Cette discipline de provisionnement s'inscrit dans une gestion saine de la structure financière de l'opération.

Anticiper plutôt que subir : les bons réflexes opérationnels

Quelques réflexes concrets permettent de réduire le risque d'exposition au rappel de droits :

• Fixer un prix de revente réaliste dès l'achat, en cohérence avec le marché local, sans surestimer la valeur post-travaux.
• Planifier un délai de commercialisation conservateur dans le business plan : mieux vaut prévoir 18 mois et vendre en 12 que l'inverse.
• Mettre en vente rapidement : ne pas attendre la fin des travaux pour mandater un professionnel ou activer son réseau d'acquéreurs.
• Documenter toutes les démarches : en cas de contrôle fiscal, démontrer que l'engagement a été poursuivi de bonne foi (mandats de vente, offres reçues, échanges avec acquéreurs potentiels) peut être utile — consultez un conseiller fiscal pour connaître la portée exacte de ces éléments dans votre situation.
• Ne pas confondre compromis signé et vente actée : la vente n'est réputée réalisée qu'à l'acte authentique chez le notaire.

Un suivi rigoureux du calendrier est l'une des dimensions couvertes par notre simulateur dédié aux marchands de biens.

Questions fréquentes

Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 7 août 2026.