Guide marchand de biens
Acheter en VEFA pour revendre : ce que doit savoir le marchand de biens
La VEFA, vente en l'état futur d'achèvement, est un montage que certains marchands de biens envisagent pour acheter des lots neufs et les revendre avec marge. Avant de s'engager, il faut en maîtriser les règles fiscales, les délais incompressibles et les contraintes liées au statut de stock. Ce guide vous aide à évaluer la pertinence d'une telle opération avant de signer.
VEFA : rappel du mécanisme pour le marchand de biens
En VEFA, l'acheteur acquiert un bien immobilier sur plans et en devient propriétaire au fur et à mesure de la construction. Les appels de fonds suivent l'avancement des travaux selon un calendrier encadré légalement. Pour un marchand de biens, cela signifie mobiliser du capital progressivement sur une durée souvent longue, généralement 18 à 36 mois entre la signature et la livraison.
Le bien acquis est inscrit en stock dans la comptabilité de la société, comme tout autre actif destiné à la revente. Il n'est pas amorti. La marge dégagée à la revente sera soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions habituelles.
Contrairement à l'acquisition dans l'ancien, la VEFA est un achat dans le neuf : le promoteur vend avec TVA, et le marchand de biens paie le prix TTC. Ce point a des conséquences directes sur la fiscalité de la revente.
Droits de mutation et engagement de revendre en VEFA
En droit commun, les droits de mutation en VEFA sont réduits car le promoteur vend soumis à TVA : les droits d'enregistrement sont alors limités à la taxe de publicité foncière (environ 0,715 % hors émoluments), sans application des droits communs de mutation à titre onéreux.
Le marchand de biens qui achète en VEFA bénéficie donc déjà d'une fiscalité allégée sur l'achat, sans nécessairement avoir besoin de l'engagement de revendre de l'article 1115 CGI qui vise principalement l'acquisition dans l'ancien soumise aux droits de mutation classiques. La situation fiscale à l'achat est donc différente de celle d'un immeuble ancien, point à valider précisément avec un notaire selon la nature exacte de l'opération.
Pour en savoir plus sur le régime des frais de notaire selon le type d'acquisition, consultez notre page frais de notaire marchand de biens.
TVA à la revente : le point de vigilance majeur
C'est ici que la VEFA crée une contrainte forte pour le marchand de biens. Un bien livré depuis moins de 5 ans est considéré comme neuf au sens fiscal (article 257 CGI). Sa revente est donc soumise à la TVA sur le prix total de cession, et non sur la marge.
Concrètement :
- Le marchand revend TTC avec TVA collectée sur l'intégralité du prix de vente.
- Il peut en revanche déduire la TVA payée à l'achat (celle incluse dans le prix promoteur), ce qui limite l'impact net.
- La marge réelle est donc calculée hors TVA, mais la gestion des flux de TVA (décaissements à l'achat, encaissement à la revente) impacte la trésorerie et doit être anticipée.
Si le bien est revendu après 5 ans de détention, il redevient « ancien » et la revente à un particulier est en principe exonérée de TVA. Mais un marchand de biens qui détient un bien 5 ans supporte un coût de portage considérable qui érode la marge.
Voir notre page dédiée sur la TVA sur marge pour bien distinguer les régimes selon les situations.
Délais et coût de portage : l'équation difficile
Le coût de portage est souvent l'ennemi silencieux de la rentabilité en VEFA. Entre la signature de la réservation, les appels de fonds échelonnés, la livraison et la revente effective, 24 à 48 mois peuvent s'écouler sans que le bien soit commercialisable.
Les éléments à budgéter rigoureusement :
- Intérêts d'emprunt sur les appels de fonds successifs, souvent à un taux et sur une base croissante.
- Charges de copropriété provisoires dès la livraison.
- Taxe foncière due par le propriétaire à compter de la livraison.
- Coûts de mise en vente : honoraires d'agence, éventuels travaux d'embellissement.
La marge nette doit intégrer l'ensemble de ces postes. Un écart de 6 mois sur le délai de revente peut transformer une opération rentable en opération neutre. Utilisez notre outil calcul de marge pour modéliser plusieurs scénarios de durée.
Cas où la VEFA peut être pertinente pour un MDB
La VEFA n'est pas un montage naturel pour un marchand de biens dont la valeur ajoutée réside dans la transformation de biens sous-valorisés. Elle peut néanmoins présenter un intérêt dans des situations précises :
- Achat en bloc auprès du promoteur à un tarif de gros, avec revente lot par lot à l'unité : la décote sur le prix de bloc constitue le gisement de marge, à condition que le marché local absorbe les lots au rythme souhaité.
- Acquisition d'un local commercial en pied d'immeuble neuf destiné à être transformé ou revendu à un investisseur.
- Partenariat avec un promoteur en difficulté de commercialisation, permettant de négocier un prix attractif sur plusieurs lots.
Dans tous les cas, une analyse préalable rigoureuse, marché local, délais réels, fiscalité TVA, financement des appels de fonds, est indispensable. Consultez notre guide business plan pour structurer votre analyse avant toute décision.
Points de vigilance avant de signer une réservation VEFA
Avant tout engagement, un marchand de biens doit valider plusieurs points non négociables :
- Solidité financière du promoteur : une défaillance en cours de chantier est un risque réel, même si la garantie financière d'achèvement (GFA) protège partiellement l'acheteur.
- Clause de substitution : la réservation doit permettre, si possible, de se substituer une autre entité juridique ou de céder le contrat avant livraison, à examiner avec le notaire.
- Prix du marché à la livraison : anticiper l'évolution du marché local sur 2 à 3 ans est un exercice délicat. La rentabilité de l'opération dépend d'un prix de revente cible réaliste.
- Liquidité du bien : les lots en VEFA sont parfois moins facilement finançables par les acquéreurs finaux que des biens anciens rénovés, selon le contexte local.
- Simulation financière complète : utilisez le simulateur MDBExpert pour évaluer votre marge nette en intégrant TVA, portage et frais de revente.
Questions fréquentes
Un marchand de biens peut-il acheter en VEFA avec l'engagement de revendre ?
L'engagement de revendre (art. 1115 CGI) vise les acquisitions soumises aux droits de mutation à titre onéreux classiques, typiquement l'ancien. En VEFA, le promoteur vend avec TVA et les droits d'enregistrement sont déjà réduits. La question de l'utilité et des modalités de l'engagement de revendre en VEFA doit être examinée au cas par cas avec un notaire, selon la nature exacte de l'opération.
La revente d'un bien acheté en VEFA est-elle soumise à TVA ?
Si la revente intervient dans les 5 ans suivant la livraison, le bien est encore considéré comme neuf au sens fiscal. La revente est alors soumise à TVA sur le prix total (et non sur la marge). Le marchand de biens peut déduire la TVA payée à l'achat, ce qui limite l'impact net, mais la gestion des flux de trésorerie TVA doit être anticipée dès le montage de l'opération.
Comment financer les appels de fonds progressifs d'une VEFA en tant que MDB ?
Le financement des appels de fonds peut être assuré par un crédit promoteur ou un financement structuré adapté aux décaissements progressifs. Les banques finançant les marchands de biens sont habituées à ce type de profil de décaissements, mais la capacité d'apport et la solidité du dossier restent déterminantes. Chaque appel de fonds augmente la base empruntée et donc le coût de portage total.
Quelle est la principale différence entre acheter dans l'ancien et en VEFA pour un marchand de biens ?
Dans l'ancien, la valeur ajoutée du marchand de biens vient généralement d'une rénovation, d'une division ou d'un changement d'usage. En VEFA, le bien est neuf à la livraison et la marge repose principalement sur une décote à l'achat (achat en bloc, par exemple) ou une anticipation de la hausse du marché. La fiscalité à la revente est également différente, avec une TVA sur le prix total si la revente est rapide.
Peut-on revendre le contrat de réservation VEFA avant livraison ?
La cession d'un contrat de réservation VEFA est juridiquement encadrée et dépend des termes du contrat signé avec le promoteur. Dans certains cas, une clause de substitution ou une cession de créance immobilière peut être négociée. Cette option doit être examinée avec un notaire avant la signature, car elle peut offrir une sortie plus rapide sans attendre la livraison.
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Essayer MDBExpertEstimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 4 septembre 2026.