Guide — marchand de biens
Frais de notaire du marchand de biens en 2026 : taux, barème et hausses départementales
Les frais de notaire représentent un poste incontournable dans toute opération d'achat-revente. En 2026, le contexte évolue : plusieurs départements ont relevé leur taux de droits de mutation, et le barème des émoluments reste soumis à la TVA. Comprendre précisément ce que vous payez — et ce que vous économisez grâce au régime du marchand de biens — est indispensable pour construire une marge solide dès l'achat.
Ce que comprennent réellement les « frais de notaire »
L'expression courante « frais de notaire » regroupe en réalité trois postes bien distincts :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : taxes perçues par le notaire pour le compte du Trésor public (département, commune, État). C'est la composante la plus variable selon le département et selon le régime applicable.
- Les émoluments du notaire : rémunération réglementée, calculée par tranches sur le prix d'achat, soumise à TVA à 20 %. Elle s'applique à tous les acheteurs, marchands de biens ou non.
- Les débours et frais annexes : frais de formalités, publications, diagnostics commandés par l'étude, extraits cadastraux, etc. Ces montants sont relativement stables et indépendants du régime fiscal.
Pour un acheteur classique, ces trois postes combinés représentent généralement autour de 7 à 8 % du prix d'acquisition pour un bien ancien. Le marchand de biens, lui, bénéficie d'un régime dérogatoire qui réduit drastiquement le poste DMTO. Retrouvez le détail de chaque composante dans notre guide complet sur les frais de notaire.
Le régime dérogatoire du marchand de biens : 0,715 % de DMTO
L'article 1115 du Code général des impôts (CGI) permet au marchand de biens de bénéficier de droits de mutation fortement réduits, à condition de prendre un engagement de revendre dans un délai fixé :
- Revente classique : engagement de revendre dans les 5 ans suivant l'acte d'achat → DMTO à environ 0,715 % du prix.
- Vente à la découpe (revente lot par lot d'un immeuble) : délai réduit à 2 ans pour bénéficier du taux réduit.
En droit commun, les DMTO s'élèvent à environ 5,80 % et peuvent atteindre jusqu'à ~6,32 % dans les départements ayant voté la majoration maximale depuis avril 2025. L'écart est donc considérable : sur un achat à 500 000 €, cela représente une économie potentielle de l'ordre de 25 000 à 28 000 €.
⚠️ Attention : si l'engagement de revendre n'est pas respecté dans le délai, le marchand de biens est redevable des droits de droit commun, majorés d'un intérêt de retard. Cela constitue un risque financier réel à intégrer dans votre analyse des risques.
Hausse des DMTO depuis avril 2025 : ce qui change en 2026
La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de DMTO de 4,50 % à 5 % (soit un taux global pouvant atteindre environ 6,32 % tous postes confondus). Depuis le printemps 2025, de nombreux départements ont exercé cette faculté.
En 2026, les conséquences pratiques pour le marchand de biens sont les suivantes :
- En régime classique (sans engagement de revendre) : le coût des DMTO augmente mécaniquement dans les départements concernés. Cela alourdit le prix de revient des biens destinés à la location ou à l'usage propre, mais aussi celui des opérations montées en dehors du régime dérogatoire.
- En régime marchand de biens (art. 1115 CGI) : le taux réduit de ~0,715 % n'est pas affecté par la hausse départementale. L'avantage relatif du régime s'est donc encore accentué.
- Pour l'acquéreur final : si vous revendez à un particulier, celui-ci supportera des frais de notaire plus élevés dans les départements ayant relevé leur taux — un élément à intégrer dans votre fixation du prix de revente cible, car cela peut peser sur le pouvoir d'achat de l'acheteur.
Vérifiez systématiquement le taux en vigueur dans le département d'acquisition avant de signer. Les taux sont publiés par chaque conseil départemental et consultables auprès du notaire instrumentant l'acte.
Le barème des émoluments du notaire : comment ça fonctionne ?
Les émoluments sont calculés selon un barème réglementé par tranches sur le prix de vente (hors taxes), puis majorés de la TVA à 20 %. Ils s'appliquent aussi bien à l'achat qu'à la revente, et ne dépendent pas du régime fiscal du marchand de biens.
Sans reproduire de chiffres réglementaires susceptibles d'évoluer, voici les principes à retenir :
- Le barème est dégressif par tranches : le taux appliqué diminue à mesure que le prix augmente. Les transactions à prix élevé supportent donc proportionnellement moins d'émoluments.
- Des honoraires libres peuvent s'y ajouter pour des prestations spécifiques (rédaction de clauses complexes, consultation, etc.).
- Les émoluments représentent en général une part modeste des frais totaux, bien inférieure aux DMTO en régime de droit commun.
En pratique, votre notaire est tenu de vous remettre un devis estimatif avant signature. Exigez-le systématiquement et intégrez ce montant dans votre calcul de marge dès l'analyse du deal.
Intégrer les frais de notaire dans votre prix de revient
Les frais de notaire à l'achat font partie intégrante du prix de revient de l'opération. En tant que marchand de biens, vos biens sont comptabilisés en stock (non amortis) : chaque euro de frais d'acquisition vient alourdir le coût du stock et réduire la marge imposable à l'IS.
Les points à ne pas négliger :
- Frais d'achat : émoluments + DMTO réduits (0,715 %) + débours → à intégrer dans le prix de revient du stock.
- Frais de revente : lors de la revente, vous supportez également des frais (instrumentalisés par le notaire de l'acquéreur, mais parfois partagés selon négociation). Ces frais côté vendeur sont déductibles du résultat.
- Ne pas confondre avec les frais du régime de droit commun que supportera votre acquéreur : ils n'impactent pas votre marge, mais peuvent influencer la négociation du prix final.
Pour une vision complète de tous les postes à budgéter, consultez notre guide sur le prix de revient et utilisez notre simulateur en ligne pour tester vos scénarios.
Les situations particulières à anticiper
Certaines configurations d'achat peuvent modifier le calcul des frais de notaire. En voici les principales :
- Achat en VEFA : les droits de mutation sont réduits et la TVA s'applique au prix d'achat. La structure de frais est différente du marché ancien. Renseignez-vous auprès de votre notaire.
- Achat d'un fonds de commerce ou de parts sociales : le régime des droits d'enregistrement diffère. La cession de parts vs cession d'actif a des implications fiscales distinctes à analyser avec un conseil.
- Biens soumis à TVA à l'achat : lorsque l'acquisition porte sur un bien neuf ou assimilé soumis à TVA, les DMTO ne s'appliquent pas de la même façon. La question de la TVA sur marge à la revente est alors à examiner soigneusement.
- Achat en indivision ou via démembrement : des règles spécifiques s'appliquent, avec des droits calculés sur des assiettes différentes.
Dans tous ces cas atypiques, la consultation d'un notaire spécialisé et d'un expert-comptable habitué aux marchands de biens est fortement recommandée avant de s'engager.
Questions fréquentes
Le taux de 0,715 % s'applique-t-il automatiquement pour tout marchand de biens ?
Non. Pour bénéficier des droits de mutation réduits à environ 0,715 %, le marchand de biens doit prendre un engagement de revendre formalisé dans l'acte notarié, dans les conditions prévues par l'article 1115 du CGI. Sans cet engagement explicite, les droits de droit commun s'appliquent. La qualité de marchand de biens seule ne suffit pas : l'acte doit le mentionner.
La hausse des DMTO votée par les départements en 2025 affecte-t-elle le taux réduit du marchand de biens ?
Non. Le taux réduit d'environ 0,715 % applicable aux marchands de biens ayant pris l'engagement de revendre est fixé au niveau national et n'est pas affecté par les délibérations départementales. En revanche, vos acquéreurs finaux supporteront des frais plus élevés dans les départements ayant relevé leur taux, ce qui peut avoir un impact indirect sur la négociation du prix de revente.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas le délai de revente prévu dans mon engagement ?
Si l'engagement de revendre n'est pas respecté dans le délai (5 ans pour une revente classique, 2 ans pour une vente à la découpe), le marchand de biens devient redevable des droits de mutation de droit commun sur l'ensemble du prix, majorés d'un intérêt de retard. Ce risque financier peut être significatif et doit être anticipé dans votre analyse du projet. En cas de difficulté prévisible, un accompagnement notarial et comptable est conseillé.
Les émoluments du notaire sont-ils négociables ?
Les émoluments sont fixés par un barème réglementé et ne sont pas librement négociables pour la partie réglementée. En revanche, pour les prestations non réglementées (honoraires libres pour des consultations ou rédactions spécifiques), une discussion est possible. Sur les transactions à prix élevé, certains notaires peuvent consentir des remises dans les limites autorisées par la réglementation. Renseignez-vous directement auprès de l'étude.
Doit-on provisionner les frais de notaire à la revente dans son calcul de marge ?
En tant que vendeur, vous ne supportez généralement pas les frais de notaire de votre acquéreur, qui sont à sa charge. Toutefois, certains frais côté vendeur (mainlevée d'hypothèque, émoluments spécifiques liés à l'acte de vente) peuvent exister. Ces montants, bien que souvent modestes, doivent figurer dans votre calcul de marge nette pour éviter les mauvaises surprises. Vérifiez ce point avec votre notaire avant la mise en vente.
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Essayer gratuitement →Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 6 août 2026.