Guide — marchand de biens

Acheter à un particulier ou à un professionnel : conséquences sur la TVA et les frais

Lorsqu'un marchand de biens cible une acquisition, l'identité du vendeur — particulier ou professionnel assujetti à la TVA — n'est pas un détail administratif : elle conditionne le régime de TVA applicable à la revente, le niveau des frais de mutation et donc directement la marge nette. Anticiper ces mécanismes dès la phase de sourcing est une discipline fondamentale. Voici ce qu'il faut maîtriser avant de formuler une offre.

Particulier ou professionnel : une distinction qui remodèle toute l'équation

La première question à poser lors de l'analyse d'un deal est simple : le vendeur a-t-il acquis ce bien en tant qu'assujetti à la TVA et a-t-il pu déduire cette TVA ? Selon la réponse, le régime de TVA à la revente et le montant des droits de mutation à l'acquisition changent significativement.

Vendeur particulier : il n't a jamais collecté ni déduit de TVA sur le bien. L'acquisition se fait hors TVA, avec des droits de mutation au taux réduit marchand de biens (environ 0,715 % sous engagement de revendre, contre ~5,80 % à 6,32 % en droit commun selon le département).
Vendeur professionnel assujetti (promoteur, autre marchand de biens…) : la transaction peut être soumise à TVA sur le prix total si le bien est considéré comme neuf ou récemment livré, ou s'effectuer en TVA sur marge dans certains cas spécifiques. Le traitement fiscal diffère profondément.

Cette distinction conditionne aussi les conditions d'application de la TVA sur marge à la revente, point souvent mal compris par les débutants.

Achat à un particulier : le scénario le plus courant

Dans la grande majorité des opérations de marchands de biens portant sur de l'ancien, le vendeur est un particulier (personne physique hors activité professionnelle). Ce cas présente plusieurs caractéristiques :

Pas de TVA à l'acquisition : la vente est hors champ de la TVA. Le marchand de biens paie des droits de mutation, réduits à ~0,715 % grâce à l'engagement de revendre (article 1115 du CGI), au lieu des droits communs.
Conséquence sur la revente : si le bien a bien été acquis sans TVA déductible ET que toutes les conditions de l'article 268 du CGI sont réunies (même qualification juridique, bien achevé depuis plus de 5 ans, pas de travaux rendant le bien « neuf »), la revente peut être exonérée de TVA ou soumise à TVA sur la seule marge.
Vigilance travaux : des travaux lourds transformant le bien en logement neuf au sens fiscal (article 257 du CGI) font basculer la revente en TVA sur le prix total, quelle que soit la qualité du vendeur initial. Ce point est traité en détail dans notre guide sur les travaux et la TVA.

L'achat à un particulier est généralement le contexte le plus favorable pour une revente exonérée ou en TVA sur marge, à condition de ne pas modifier la nature fiscale du bien par des travaux trop importants.

Achat à un professionnel assujetti : attention aux mécanismes TVA

Lorsque le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA (autre marchand de biens, promoteur, société commerciale), plusieurs scénarios s'ouvrent :

Bien neuf (achevé depuis moins de 5 ans ou première mutation) : la vente est obligatoirement soumise à TVA sur le prix total. Le marchand de biens acquéreur paie la TVA (20 %), mais il peut en principe la déduire s'il revend à son tour en TVA sur le prix total. Les droits de mutation sont alors réduits (environ 0,715 % sous engagement de revendre).
Bien ancien vendu en TVA sur marge par le professionnel : dans ce cas, la TVA est incluse dans le prix mais non récupérable par l'acquéreur. C'est un point de négociation important : le prix affiché intègre une TVA que vous ne pourrez pas déduire.
Bien ancien vendu hors TVA par un professionnel : possible si le bien sort du régime TVA (cession d'immeuble dont la TVA a déjà été régularisée ou non soumis à TVA). Le traitement se rapproche alors de l'achat à un particulier, sous réserve de vérification.

Le risque majeur : payer implicitement une TVA non récupérable sans l'avoir anticipé dans votre calcul de marge. Cette TVA « cachée » dans le prix de cession réduit la marge nette réelle.

Impact sur les frais de notaire selon la qualité du vendeur

Les frais de notaire pour un marchand de biens comprennent essentiellement deux composantes : les droits de mutation et les émoluments du notaire. La qualité du vendeur influe directement sur les droits de mutation :

Vente soumise à TVA sur le prix total (bien neuf, achat à un promoteur) : les droits de mutation sont très faibles (quelques centaines d'euros fixes dans certains cas) ou calculés différemment. La TVA se substitue en partie aux droits.
Vente hors TVA à un particulier ou professionnel : les droits de mutation s'appliquent sur le prix. Grâce à l'engagement de revendre, le taux est d'environ 0,715 % au lieu de ~5,80 % à 6,32 % en droit commun.
Les émoluments du notaire sont calculés sur un barème réglementé par tranches, majorés de la TVA à 20 %, et ne varient pas selon la qualité du vendeur.

Conséquence pratique : acheter un bien neuf à un promoteur en TVA sur prix total peut sembler économique sur les droits de mutation, mais la TVA payée et non récupérable (si votre revente est exonérée ou en marge) peut fortement alourdir votre prix de revient réel. Intégrez ce mécanisme dans votre simulation financière dès l'analyse initiale.

Ce que le marchand de biens doit vérifier avant de signer

Pour éviter les mauvaises surprises, voici les points à éclaircir systématiquement en amont de toute offre, idéalement avec le notaire ou le comptable de l'opération :

Statut fiscal du vendeur : particulier, professionnel assujetti, société commerciale ou SCI ? Obtenir un extrait Kbis ou une confirmation écrite si nécessaire.
Régime TVA de la vente : la promesse de vente doit préciser si le prix est HT + TVA, TTC en marge, ou hors TVA. Ne jamais laisser cette mention ambiguë.
Historique TVA du bien : le vendeur a-t-il déduit de la TVA lors de son acquisition ou lors de travaux ? Une TVA déduite par le vendeur peut bloquer l'accès à la TVA sur marge à votre propre revente.
Nature des travaux envisagés : des travaux lourds modifiant la nature fiscale du bien changent le régime de TVA à la revente, indépendamment du profil du vendeur.
Qualification juridique du bien : lot, immeuble entier, terrain… La qualification doit être identique entre l'achat et la revente pour que la TVA sur marge soit envisageable.

Ces vérifications s'inscrivent naturellement dans la due diligence pré-acquisition et doivent figurer dans votre checklist systématique. Elles conditionnent directement la structuration du business plan de l'opération.

Questions fréquentes

Acheter à un particulier garantit-il automatiquement la TVA sur marge à la revente ?

Non, c'est une condition nécessaire mais pas suffisante. L'article 268 du CGI exige que plusieurs critères soient simultanément réunis : acquisition sans TVA déductible, identité de qualification juridique entre l'achat et la revente, et bien achevé depuis plus de 5 ans sans travaux le rendant « neuf ». Un achat à un particulier est un bon point de départ, mais il ne dispense pas de vérifier les autres conditions. Consultez un comptable spécialisé pour valider le régime applicable à votre opération.

Si j'achète à un professionnel en TVA sur marge, puis-je récupérer cette TVA ?

Non. Par définition, dans une vente en TVA sur marge, la TVA n'est pas mentionnée distinctement sur la facture et n'est donc pas récupérable par l'acquéreur. Cette TVA est économiquement incorporée dans le prix. Il est crucial d'en tenir compte dans votre calcul de marge nette, car elle alourdit votre prix de revient sans être récupérable.

Les droits de mutation réduits à 0,715 % s'appliquent-ils même si j'achète à un professionnel ?

L'engagement de revendre (article 1115 du CGI) ouvre droit aux droits de mutation réduits quel que soit le profil du vendeur, dès lors que la vente n'est pas soumise à TVA sur le prix total (auquel cas un régime distinct s'applique). Si l'acquisition est réalisée en TVA sur prix total (bien neuf), les droits de mutation sont calculés différemment. Faites préciser le régime exact par le notaire instrumentaire avant de finaliser votre offre.

Comment savoir si un bien acheté à une SCI relève du régime particulier ou professionnel ?

Une SCI à l'IR non assujettie à la TVA se rapproche fiscalement d'un vendeur particulier pour les besoins de la TVA immobilière : la vente se réalise en principe hors TVA. En revanche, une SCI à l'IS ou assujettie à la TVA de plein droit change la donne. Il faut systématiquement demander le régime fiscal de la SCI vendeuse et son traitement TVA. Cette vérification doit figurer dans votre audit pré-acquisition.

Des travaux importants entre l'achat et la revente peuvent-ils annuler les avantages obtenus à l'achat ?

Oui, c'est un risque concret. Si les travaux réalisés sont suffisamment importants pour que le bien soit considéré comme un immeuble neuf au sens fiscal (article 257 du CGI), la revente sera soumise à TVA sur le prix total, quel que soit le statut du vendeur initial. Ce basculement modifie profondément l'équation financière : anticipez-le dès la phase de chiffrage des travaux et discutez-en avec votre comptable avant de lancer le chantier.

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Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 10 août 2026.