Guide marchand de biens

Bien sous loi 1948 et achat-revente : ce que doit savoir le marchand de biens

Les biens loués sous la loi du 1er septembre 1948 restent une réalité du parc immobilier ancien, notamment dans les grandes villes. Pour un marchand de biens, ces logements affichent souvent une décote attractive à l'achat, mais les contraintes juridiques et le calendrier de libération peuvent sérieusement peser sur la marge nette. Avant de faire une offre, voici ce qu'il faut impérativement analyser.

Qu'est-ce que la loi de 1948 et pourquoi est-ce encore d'actualité ?

La loi du 1er septembre 1948 encadre certains baux conclus avant le 23 décembre 1986 sur des logements construits avant septembre 1948. Elle impose des loyers réglementés très inférieurs aux prix du marché et confère au locataire un droit au maintien dans les lieux ainsi qu'un droit de succession du bail à certains membres de la famille.

Ces baux concernent encore plusieurs dizaines de milliers de logements, concentrés principalement dans les grandes agglomérations comme Paris et Lyon. Pour le marchand de biens, ils apparaissent régulièrement dans les ventes de particuliers âgés, de successions ou d'héritiers souhaitant liquider un patrimoine encombrant.

Loyer bloqué : souvent très éloigné de la valeur locative réelle, ce qui pèse sur la valeur vénale du bien occupé.
Droit de succession du bail : le conjoint, les descendants ou ascendants vivant avec le locataire peuvent se substituer à lui, la durée d'occupation est donc potentiellement très longue.
Protection forte du locataire : la reprise pour habiter ou vendre libre est très encadrée, voire impossible selon les cas.

La décote à l'achat : une opportunité réelle mais à quantifier précisément

Un bien occupé sous loi 1948 se vend avec une décote significative par rapport à un bien libre. Cette décote reflète le risque d'immobilisation et l'incertitude sur la date de libération. Pour le marchand de biens, elle peut sembler attractive à première vue, mais elle n'est pertinente que si la marge nette finale reste satisfaisante une fois tous les coûts intégrés.

Le coût de portage est ici central : chaque mois supplémentaire avant revente génère des intérêts, des charges de copropriété, des taxes foncières et des frais de gestion qui viennent grignoter la marge. Calculer sa marge nette dès la phase d'analyse est impératif, en intégrant plusieurs scénarios de durée de portage.

Scénario court : le locataire quitte rapidement (décès, départ volontaire, relogement négocié).
Scénario moyen : libération sous 12 à 24 mois après négociation ou décès du titulaire.
Scénario long : successibilité du bail activée par un ayant droit, horizon indéterminé.

Sans simulation chiffrée sur ces trois scénarios, l'opération ne peut pas être qualifiée de maîtrisée. Utilisez le simulateur MDBExpert pour tester vos hypothèses.

Stratégies de sortie : comment le marchand de biens peut libérer le bien

Contrairement à un bail classique, la loi 1948 ne prévoit pas de congé pour vendre au profit du bailleur dans les mêmes conditions que la loi de 1989. Les voies de sortie sont limitées et doivent être identifiées avant l'achat, pas après.

Attente du décès ou du départ volontaire : la solution la plus fréquente, mais non planifiable. Elle exige une trésorerie solide et une tolérance au risque élevée.
Négociation d'une indemnité de départ amiable : proposer au locataire une contrepartie financière pour libérer le logement à l'amiable. Légalement possible, mais le locataire n'a aucune obligation d'accepter. Le montant à proposer doit être intégré dans le calcul du prix de revient.
Relogement : dans certains cas, proposer un logement de substitution peut faciliter le départ, sous réserve d'accord du locataire.
Revente occupée à un investisseur patrimonial : si la libération s'avère trop incertaine, le marchand de biens peut choisir de revendre le bien toujours occupé à un investisseur cherchant un rendement ou une valeur future. La marge sera plus faible, mais le risque de portage est transféré.

Chaque stratégie a un impact direct sur la durée de l'opération et sur la marge. Anticiper dès la due diligence est indispensable.

Points de vigilance fiscaux et juridiques pour le marchand de biens

Sur le plan fiscal, l'acquisition d'un bien sous loi 1948 par un marchand de biens suit les règles habituelles de l'achat-revente :

Frais de notaire réduits via l'engagement de revendre (article 1115 du CGI) : droits de mutation à 0,715 % au lieu d'environ 5,80 % à 6,32 % en droit commun, sous réserve de revendre dans le délai légal (5 ans en général).
Le bien est un stock : il n'est pas amorti. Les charges de portage (intérêts, taxes, charges de copropriété) sont déductibles du résultat imposable à l'IS.
TVA : la revente d'un bien ancien à un particulier est en principe exonérée de TVA. Si des travaux lourds rendent le bien « neuf » au sens fiscal, la TVA sur le prix total s'applique, un point à vérifier avec votre comptable.

Sur le plan juridique, vérifiez systématiquement :

L'existence ou non d'ayants droit susceptibles d'hériter du bail (conjoint, enfants, ascendants vivant au foyer).
La catégorie du logement sous loi 1948 (elle conditionne le niveau du loyer réglementé et les conditions de reprise).
L'absence de procédure en cours (impayés, contentieux locatif).

Ces éléments doivent figurer dans votre business plan et dans votre analyse de risque préalable à toute offre.

Bien sous loi 1948 : intégrer le risque dans son modèle financier

Un marchand de biens sérieux ne traite pas un bien sous loi 1948 comme un bien libre avec une simple décote d'entrée. Il construit un modèle financier avec plusieurs scénarios et définit un prix d'achat maximum acceptable dans chacun d'eux.

Les paramètres clés à modéliser :

Durée de portage minimale et maximale : impacte directement le coût de portage total.
Éventuelle indemnité de départ : à ajouter au prix de revient.
Prix de revente selon l'état du bien : libre vs occupé, rénové vs en état.
Coût des travaux : souvent différé à la libération, ne pas les oublier dans la projection.

Si dans le scénario le plus défavorable (portage long + indemnité + travaux) la marge nette est négative ou insuffisante, le bien ne justifie pas l'opération au prix demandé. La décote d'achat doit absorber tous ces risques, c'est elle qui fait ou défait la pertinence du deal.

Consultez les guides MDBExpert pour affiner votre méthodologie d'analyse avant chaque opération.

Questions fréquentes

Un marchand de biens peut-il acheter un bien loué sous loi 1948 avec l'engagement de revendre ?

Oui. L'engagement de revendre (article 1115 du CGI) s'applique indépendamment de l'occupation du bien. Le marchand de biens bénéficie des droits de mutation réduits à 0,715 %, à condition de revendre dans le délai légal. L'occupation du logement et les conditions de sa libération sont des questions distinctes, à analyser juridiquement en amont.

Peut-on donner congé à un locataire sous loi 1948 pour vendre le bien libre ?

La loi de 1948 offre une protection très forte au locataire. Les conditions de reprise sont strictement encadrées et diffèrent de celles de la loi de 1989. En pratique, le congé pour vendre n'est pas aussi simple qu'avec un bail classique. Chaque situation dépend de la catégorie du logement et de la situation personnelle du locataire : consultez impérativement un avocat spécialisé avant toute décision.

Comment intégrer l'indemnité de départ amiable dans le calcul de marge ?

L'indemnité de départ amiable doit être traitée comme un coût d'acquisition supplémentaire et intégrée dans le prix de revient total de l'opération. Elle vient s'ajouter au prix d'achat, aux frais de notaire, aux coûts de portage et aux travaux pour calculer la marge nette réelle. Sans cette intégration, la marge est surestimée et le risque financier sous-évalué.

Vaut-il mieux revendre le bien encore occupé ou attendre la libération ?

Cela dépend du rapport entre la décote supplémentaire acceptée lors d'une revente occupée et le coût du portage additionnel si l'on attend. Si la libération est incertaine et que le portage pèse lourd, revendre à un investisseur patrimonial acceptant le bien occupé peut être plus rentable que d'attendre. La décision doit être chiffrée, pas intuitive.

Les héritiers d'un locataire sous loi 1948 peuvent-ils reprendre le bail ?

Oui, la loi de 1948 prévoit un droit de succession du bail au profit de certains ayants droit (conjoint, descendants, ascendants) qui vivaient effectivement avec le locataire. Cela peut prolonger significativement la durée d'occupation. Il est donc essentiel d'identifier, avant l'achat, la composition du foyer du locataire afin d'évaluer ce risque de succession du bail.

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Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 21 septembre 2026.