Guide — marchand de biens
Simulateur de frais de notaire : pourquoi les calculettes classiques se trompent pour un marchand de biens
Vous avez entré votre prix d'achat dans un simulateur de frais de notaire en ligne et obtenu un chiffre autour de 7 à 8 % ? Si vous opérez en tant que marchand de biens, ce résultat ne correspond pas à votre situation réelle. Les calculettes grand public appliquent le régime de droit commun, ignorant totalement l'engagement de revendre prévu à l'article 1115 du CGI, qui change radicalement la donne. Voici ce que vous devez comprendre avant de poser un chiffre dans votre business plan.
Ce que calcule (vraiment) un simulateur grand public
La quasi-totalité des simulateurs en ligne de frais de notaire sont conçus pour le particulier acquéreur d'un bien ancien à usage personnel. Ils appliquent mécaniquement le régime de droit commun, qui comprend :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : environ 5,80 % du prix, pouvant atteindre ~6,32 % selon le département depuis avril 2025 (taux départemental variable + taxe communale + frais d'assiette).
- Les émoluments du notaire : calculés sur un barème réglementé dégressif par tranches, avec TVA à 20 %.
- Les frais annexes : débours, contribution de sécurité immobilière (CSI), etc.
Ce calcul est pertinent pour un particulier ou une SCI patrimoniale. Il est inexact et pénalisant pour un marchand de biens, car il omet le régime fiscal spécifique auquel vous avez accès dès lors que vous prenez un engagement de revendre dans les délais légaux.
Voir notre guide complet sur les frais de notaire marchand de biensL'engagement de revendre : la différence qui change tout
En vertu de l'article 1115 du Code général des impôts, un marchand de biens qui s'engage à revendre le bien acquis bénéficie d'un taux réduit de droits de mutation : 0,715 % du prix d'achat au lieu des ~5,80 % à ~6,32 % applicables en droit commun.
Sur un achat à 300 000 €, l'écart est considérable :
- Droit commun (~5,80 %) : environ 17 400 € de DMTO
- Régime marchand de biens (0,715 %) : environ 2 145 € de DMTO
- Économie potentielle : plus de 15 000 € sur ce seul poste
Un simulateur classique vous donnera donc un coût global de frais d'acquisition très surestimé, faussant votre calcul de marge nette dès la phase d'étude. Ce n'est pas un détail : sur une opération à 5 % de marge brute cible, une erreur de 5 points sur les frais d'acquisition peut vous faire croire à une opération non viable alors qu'elle l'est, ou inversement vous rassurer à tort.
Conditions à respecter : l'engagement doit être pris avant la signature de l'acte, et la revente doit intervenir dans les délais légaux (5 ans en règle générale, 2 ans pour la vente à la découpe). En savoir plus sur l'engagement de revendre et ses conditions.
Les émoluments du notaire : un poste souvent mal estimé
Les DMTO ne sont qu'une partie des frais d'acquisition. Les émoluments du notaire, fixés par décret sur un barème dégressif, s'appliquent au prix de vente et sont identiques quel que soit votre statut (particulier ou marchand de biens). Ils sont soumis à TVA à 20 %.
Or, de nombreux simulateurs approximent ou arrondissent ce barème. Pour un marchand de biens, chaque euro de frais d'acquisition est intégré dans le prix de revient et vient directement grever la marge. Il est donc essentiel de disposer d'un chiffre fiable dès l'analyse du deal, pas d'une estimation à ±1 000 €.
- Le barème s'applique par tranches progressives décroissantes.
- S'ajoutent les débours (frais de copies, publicité foncière, etc.) et la contribution de sécurité immobilière.
- Le total hors DMTO peut représenter 1 à 1,5 % du prix selon le montant.
En tant que marchand de biens, vos biens sont comptabilisés en stocks et non amortis. Vos frais d'acquisition viennent donc en totalité réduire votre marge imposable. Leur précision est critique. Calculez votre marge nette correctement avec notre outil.
Autres biais des simulateurs classiques à connaître
Au-delà du taux de DMTO erroné, les simulateurs grand public présentent plusieurs autres limites pour un marchand de biens :
- Ils ne distinguent pas le type d'acquisition : immeuble entier, lot de copropriété, terrain à bâtir, bien neuf… La qualification du bien influe sur les droits applicables.
- Ils ignorent la TVA sur l'acquisition : si vous achetez à un assujetti à la TVA (promoteur, autre marchand de biens) et que l'opération est soumise à TVA, le régime des droits de mutation est différent.
- Ils ne prennent pas en compte les particularités locales : certains départements avaient voté une majoration de leur taux, d'autres non. Depuis avril 2025, des évolutions tarifaires sont intervenues — vérifiez toujours auprès de votre notaire le taux exact applicable dans le département concerné.
- Ils ne raisonnent pas en coût de portage global : pour un marchand de biens, les frais d'acquisition s'inscrivent dans une chaîne de coûts (achat + travaux + portage + revente). Un simulateur isolé ne donne qu'un fragment de l'image. Voir comment intégrer tous les coûts dans un business plan cohérent.
Comment obtenir une estimation fiable en tant que marchand de biens
La bonne méthode pour estimer vos frais d'acquisition est la suivante :
- Utiliser un outil dédié au régime marchand de biens, qui applique le taux réduit de 0,715 % sur les DMTO et le barème réglementé des émoluments. Accédez au simulateur MDBExpert.
- Valider avec votre notaire dès la phase de compromis : il connaît les taux départementaux exacts, les particularités du bien (qualification juridique, présence de TVA…) et rédigera l'engagement de revendre dans l'acte.
- Intégrer le résultat dans votre prix de revient total : frais d'acquisition + travaux + coût de portage + frais de revente. C'est cette somme qui détermine si l'opération dégage une marge nette satisfaisante.
- Ne pas confondre frais d'acquisition et frais de revente : lors de la revente, si vous passez par une agence, des honoraires s'ajoutent à la charge (vendeur ou acquéreur selon la convention). Ces frais sont distincts des frais d'acte à la revente.
En résumé : un simulateur grand public peut surestimer vos frais d'acquisition de plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon le prix du bien. Partir de ce chiffre erroné dans votre analyse revient à biaiser toute votre étude de rentabilité.
Questions fréquentes
Pourquoi les simulateurs classiques donnent-ils un mauvais résultat pour un marchand de biens ?
Les simulateurs grand public appliquent les droits de mutation de droit commun (environ 5,80 % à ~6,32 % selon le département). Or, un marchand de biens bénéficie d'un taux réduit à 0,715 % via l'engagement de revendre (art. 1115 CGI). L'écart peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien de prix moyen, rendant l'estimation inutilisable pour une analyse sérieuse.
Les émoluments du notaire sont-ils les mêmes pour un marchand de biens et un particulier ?
Oui. Le barème des émoluments du notaire est réglementé et s'applique de la même façon à tous les acquéreurs, selon le prix du bien par tranches progressives. Seuls les droits de mutation changent selon votre régime. Les émoluments restent donc un poste fixe à bien estimer dans votre prix de revient.
Le taux réduit de 0,715 % s'applique-t-il automatiquement ?
Non. Il faut prendre un engagement exprès de revendre, formulé dans l'acte notarié, avant la signature. Sans cet engagement, le régime de droit commun s'applique. De plus, vous devez respecter le délai légal de revente (5 ans en général, 2 ans pour la vente à la découpe) sous peine de rappel des droits et pénalités.
Un simulateur en ligne peut-il suffire pour rédiger mon business plan ?
Un simulateur dédié aux marchands de biens peut vous donner une base de travail fiable pour votre analyse initiale. Toutefois, pour finaliser votre business plan et le présenter à une banque, les chiffres doivent être validés par votre notaire et votre expert-comptable, notamment sur les aspects TVA et qualification du bien.
Que se passe-t-il si je sous-estime mes frais d'acquisition dans mon plan financier ?
Sous-estimer les frais d'acquisition gonfle artificiellement votre marge prévisionnelle. Vous risquez de sur-payer le bien à l'achat, de présenter un dossier bancaire inexact, ou de réaliser une opération moins rentable que prévu. À l'inverse, utiliser le taux de droit commun quand vous êtes éligible au régime marchand de biens vous fait croire à tort qu'une opération n'est pas viable.
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Essayer gratuitement →Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 10 août 2026.