Guide marchand de biens

Régularisation urbanistique : ce que doit savoir le marchand de biens

Lors de la due diligence d'une opération, il n'est pas rare de découvrir des constructions ou travaux réalisés sans autorisation. Pour un marchand de biens, ces irrégularités urbanistiques sont à la fois un risque et un levier de négociation, à condition de savoir les qualifier, les gérer et les chiffrer correctement dans son prix de revient.

Qu'est-ce qu'une irrégularité urbanistique ?

On parle d'irrégularité urbanistique lorsqu'une construction, une extension, un changement de destination ou des travaux ont été réalisés sans l'autorisation administrative requise (permis de construire, déclaration préalable, permis d'aménager…) ou en non-conformité avec l'autorisation obtenue.

Les cas les plus fréquents rencontrés en achat-revente :

• Extension ou véranda édifiée sans déclaration préalable ni permis.
• Combles ou sous-sol aménagés sans autorisation, augmentant la surface habitable de fait.
• Changement de destination illicite : un local commercial transformé en logement sans passage en mairie.
• Piscine non déclarée ou abri de jardin dépassant le seuil de déclaration.
• Surélévation partielle réalisée sans permis de construire.

Ces situations peuvent bloquer ou compliquer la revente, engager la responsabilité du vendeur, voire remettre en cause le financement de l'acheteur final.

Identifier l'irrégularité avant de signer

La détection précoce est la clé. Un marchand de biens rigoureux croise systématiquement plusieurs sources avant de formuler une offre :

• Le cadastre et le PLU : vérifier que la surface bâtie déclarée correspond à la réalité du terrain. Consultez notre guide sur le PLU et le zonage pour comprendre ce que les règles locales autorisent.
• Les permis et déclarations déposés en mairie : tout citoyen peut consulter les autorisations d'urbanisme accordées sur une parcelle, une démarche à systématiser.
• Le titre de propriété et les actes antérieurs : mention de surface en loi Carrez, description des lots, clauses de non-garantie éventuelles.
• La comparaison surface déclarée / surface réelle : un écart significatif entre la surface Carrez et la surface habitable annoncée mérite investigation.
• Le géomètre ou un architecte : pour les opérations complexes (immeuble, division), un relevé professionnel est recommandé.

Plus l'irrégularité est détectée tôt, plus le marchand de biens dispose de leviers de négociation sur le prix d'acquisition et de temps pour traiter le sujet avant la revente.

Peut-on régulariser ? Les grandes voies possibles

La régularisation n'est pas toujours possible ni garantie. Elle dépend de la nature de l'irrégularité, de sa date de réalisation et des règles d'urbanisme actuellement en vigueur sur la parcelle.

Les principales voies de régularisation à explorer avec un professionnel habilité (architecte, juriste en droit de l'urbanisme) :

• Dépôt d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable a posteriori : possible si les travaux sont conformes aux règles du PLU en vigueur. La mairie instruit le dossier comme toute demande ordinaire.
• Demande de régularisation suite à une mise en conformité : si les travaux ne sont pas conformes en l'état mais peuvent être modifiés pour l'être (démolition partielle, réduction de surface…).
• Prescription de l'action pénale et civile : en matière d'urbanisme, des délais de prescription existent, mais ils ne valent pas régularisation administrative. Un notaire ou un avocat spécialisé doit être consulté sur ce point précis.

⚠️ Attention : une irrégularité prescrite sur le plan pénal peut rester un obstacle à la revente si l'acheteur ou son banquier l'identifie. Ne confondez pas impunité pénale et situation régularisée. Consultez systématiquement un notaire ou un spécialiste du droit de l'urbanisme pour votre situation concrète.

Intégrer le coût de régularisation dans le prix de revient

Traiter une irrégularité a un coût direct et indirect que le marchand de biens doit impérativement intégrer dans son calcul de marge avant toute offre.

Coûts directs à anticiper :

• Honoraires d'architecte pour constitution du dossier de régularisation.
• Éventuels travaux de mise en conformité (démolition, modification).
• Taxes d'urbanisme (taxe d'aménagement…) en cas de reconnaissance de surface nouvelle.
• Honoraires d'un avocat ou juriste en droit de l'urbanisme si le dossier est litigieux.

Coûts indirects à ne pas oublier :

• Délai allongé : une procédure de régularisation peut prendre plusieurs mois, prolongeant le coût de portage de l'opération (intérêts intercalaires, charges, taxe foncière). Voir notre guide sur le financement.
• Incertitude sur l'issue : si la régularisation est refusée, la valeur de revente peut être affectée. Prévoyez un scénario de sortie alternatif.
• Risque acheteur final : certains acheteurs ou leur banque refuseront un bien non régularisé. Cela peut restreindre le marché potentiel à la revente.

La bonne pratique est de modéliser la marge nette avec et sans régularisation, afin de tester la solidité de l'opération face à différents scénarios.

Revendre un bien avec une irrégularité non régularisée : que risque-t-on ?

Un marchand de biens est un professionnel de l'immobilier. À ce titre, la jurisprudence lui reconnaît une obligation d'information renforcée envers l'acheteur. Dissimuler une irrégularité connue expose à des sanctions civiles (nullité de vente, réduction de prix, dommages-intérêts).

Si vous choisissez de revendre sans régulariser, plusieurs précautions s'imposent :

• Information complète de l'acheteur dans l'acte : mentionner explicitement l'irrégularité, sa nature et le fait que la régularisation n'a pas été obtenue.
• Prix de vente ajusté en conséquence, avec une décote cohérente avec le risque transféré.
• Clause de non-garantie éventuellement négociée, mais dont la portée est limitée entre un professionnel et un consommateur particulier.

⚠️ Ces éléments relèvent du conseil juridique : consultez impérativement votre notaire et votre conseil habituel avant de vous positionner sur une telle stratégie de sortie.

Pour piloter l'ensemble des paramètres de votre opération, utilisez notre simulateur MDBExpert.

Questions fréquentes

Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 4 octobre 2026.