Guide — marchand de biens
Garanties et assurances dans une opération de marchand de biens
Dans une opération d'achat-revente, les risques ne s'arrêtent pas à la marge sur le papier : un sinistre non couvert, une garantie manquante ou un litige acheteur peuvent effacer plusieurs mois de bénéfice. Anticiper les garanties et assurances n'est pas une formalité administrative, c'est une composante à part entière du prix de revient. Voici les couvertures concrètes à identifier avant même de signer un compromis.
Pourquoi les garanties sont une variable financière, pas un accessoire
Beaucoup de marchands de biens débutants sous-estiment le poids des garanties dans leur modèle économique. Pourtant, une assurance dommages-ouvrage oubliée ou une garantie décennale absente peuvent rendre un bien invendable — ou exposer la structure à des recours coûteux plusieurs années après la revente.
Intégrer le coût des garanties dès la construction de votre calcul de marge est indispensable. Ces postes doivent figurer dans votre business plan au même titre que les travaux ou les frais de notaire.
- Coût anticipé : prime d'assurance connue à l'avance, donc budgétable.
- Coût non anticipé : sinistre ou litige sans couverture → impact direct sur la marge nette.
- Attractivité à la revente : un bien livré avec les bonnes garanties se vend plus vite et à meilleur prix.
L'assurance dommages-ouvrage : obligatoire dès que des travaux sont engagés
Dès qu'une opération implique des travaux relevant de la garantie décennale (gros œuvre, toiture, étanchéité, fondations…), la souscription d'une assurance dommages-ouvrage (DO) est légalement obligatoire avant l'ouverture du chantier — et non pas après réception.
Son rôle : permettre une indemnisation rapide en cas de sinistre décennal, sans attendre la détermination des responsabilités entre entreprises. Elle se « transfère » avec le bien lors de la revente, ce qui constitue un argument commercial réel auprès des acheteurs.
- Elle doit être souscrite au nom du maître d'ouvrage (votre société).
- Son coût est variable selon la nature et le montant des travaux ; prévoyez-le dans votre prix de revient.
- Absence de DO : sanction pénale possible et blocage potentiel lors de la revente (le notaire vérifiera).
Attention : pour des travaux limités à de la rénovation cosmétique (peinture, revêtements de sol), la DO n'est pas nécessaire. En cas de doute sur le périmètre des travaux concernés, consultez un professionnel du droit de la construction.
La garantie décennale de vos entreprises : à vérifier systématiquement
En tant que maître d'ouvrage, vous n'êtes pas directement souscripteur de la garantie décennale — ce sont les entreprises intervenant sur le chantier qui en sont redevables. Mais il vous appartient de vérifier leur attestation d'assurance décennale en cours de validité avant toute intervention.
- Demandez l'attestation pour chaque corps de métier concerné (maçon, électricien, plombier, couvreur…).
- Vérifiez que la couverture correspond bien à l'activité exercée sur votre chantier.
- Conservez ces documents dans le dossier de l'opération : ils pourront être exigés par le notaire et l'acquéreur.
Une entreprise sans garantie décennale valide vous expose à devoir répondre seul d'un sinistre sur le long terme. C'est un point de due diligence à ne jamais négliger.
L'assurance responsabilité civile professionnelle et la RC de la société
Votre société (SAS ou SARL) doit disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) couvrant l'activité de marchand de biens. Elle intervient si votre activité cause un préjudice à un tiers : dégât pendant des travaux, litige avec un acquéreur sur une information manquante, etc.
Cette couverture est distincte de la dommages-ouvrage et de la décennale. Elle protège la structure commerciale dans son activité courante.
- Vérifiez que le contrat mentionne explicitement l'activité d'achat-revente immobilière.
- Si vous intervenez aussi comme maître d'œuvre ou coordonnateur de chantier, précisez-le à votre assureur.
- Le coût annuel varie selon le volume d'opérations et les garanties choisies.
Les garanties à fournir à l'acquéreur lors de la revente
Lors de la vente à un acquéreur, vous êtes tenu à plusieurs garanties légales. En comprendre la portée limite les litiges post-vente.
- Garantie des vices cachés : en tant que professionnel de l'immobilier, les tribunaux vous appliquent un régime plus sévère qu'à un vendeur particulier. La clause d'exclusion de garantie des vices cachés est généralement inopposable aux acheteurs lorsque le vendeur est un professionnel réputé connaître les défauts du bien.
- Garantie de superficie (loi Carrez) : obligatoire pour tout lot de copropriété. Une erreur engage votre responsabilité.
- Garantie de parfait achèvement : si vous effectuez des travaux, l'acquéreur peut se retourner vers vous pendant un an pour les désordres apparents signalés à la réception.
- Documents de diagnostic (DDT) : amiante, plomb, termites, DPE, etc. Leur absence ou leur inexactitude constitue un motif de litige. Faites réaliser les diagnostics par des opérateurs certifiés.
Une revente bien documentée, avec diagnostics complets et garanties tracées, est aussi un levier de négociation : elle rassure l'acheteur et limite les demandes de réduction de prix. Consultez notre page sur la vente à la découpe pour les spécificités liées aux lots de copropriété.
Assurance multirisque chantier et assurance vacance : ne pas oublier la période de portage
Entre l'acquisition et la revente, le bien vous appartient et vous en êtes responsable. Deux couvertures sont souvent oubliées dans cette phase.
- Assurance multirisque chantier (ou MRI) : couvre les dommages sur le bien en cours de travaux (incendie, vandalisme, dégâts des eaux…). Indispensable si le bien est inhabité pendant le chantier.
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : si le bien est loué ou inoccupé sans travaux lourds, la PNO prend le relais. Elle couvre votre responsabilité en cas de sinistre causé à des tiers.
Ces coûts font partie du coût de portage de l'opération et doivent être intégrés à votre marge nette — au même titre que les intérêts d'emprunt. Pour une vision complète du portage, consultez notre page sur le financement.
Questions fréquentes
La dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour tous les travaux de rénovation ?
Non. L'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage ne concerne que les travaux relevant de la garantie décennale : gros œuvre, toiture, étanchéité, fondations, etc. Des travaux purement cosmétiques (peinture, sols) ne l'exigent pas. En cas de doute sur le périmètre de votre chantier, rapprochez-vous d'un professionnel du droit de la construction avant d'ouvrir le chantier.
Puis-je vendre un bien sans assurance dommages-ouvrage si j'ai fait des travaux structurels ?
Techniquement, la vente peut se faire, mais l'absence de DO sera mentionnée dans l'acte. L'acquéreur sera informé et pourra négocier une décote ou refuser. De plus, l'absence de DO vous expose à une sanction pénale et à des difficultés si un sinistre décennal survient après la vente : sans DO transférée, l'acquéreur devra vous rechercher directement.
La clause d'exclusion de garantie des vices cachés me protège-t-elle en tant que marchand de biens ?
Généralement non. En tant que professionnel de l'immobilier, les juridictions considèrent que vous êtes censé connaître l'état du bien. La clause d'exclusion, valable entre particuliers, est souvent écartée quand le vendeur est un professionnel. Il est donc préférable de faire réaliser des diagnostics complets et de documenter précisément l'état du bien avant la vente.
Quel est le coût moyen d'une assurance dommages-ouvrage ?
Le coût d'une DO est variable et dépend du montant des travaux, de leur nature et de l'assureur. Il est généralement exprimé en pourcentage du coût des travaux. Les offres du marché sont très disparates : il est conseillé de comparer plusieurs devis et d'intégrer cette prime dès la construction de votre budget prévisionnel, avant même de signer le compromis.
Dois-je souscrire une assurance spécifique si le bien est vacant entre l'achat et les travaux ?
Oui. Un bien vacant sans travaux engagés n'est pas couvert par une assurance chantier. Une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est recommandée pour couvrir votre responsabilité civile et les dommages au bien durant cette période d'attente. Son coût est faible au regard du risque qu'elle couvre.
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Essayer gratuitement →Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 16 juillet 2026.