Guide — marchand de biens

Achat d'un immeuble de rapport en marchand de biens : stratégie et points de vigilance

L'immeuble de rapport est l'une des cibles les plus prisées des marchands de biens : un seul acte d'achat, plusieurs lots à valoriser, et souvent une décote à l'entrée. Mais cette opération concentre aussi des risques spécifiques — locataires en place, quote-parts de charges, financement complexe — qui imposent une analyse rigoureuse avant de s'engager. MDBExpert vous aide à structurer votre réflexion pour décider en connaissance de cause.

Pourquoi l'immeuble de rapport intéresse les marchands de biens

Un immeuble de rapport désigne un bâtiment composé de plusieurs logements (et parfois de locaux commerciaux) appartenant à un seul propriétaire. Pour un marchand de biens, l'intérêt est double :

Effet de levier sur la valorisation : en divisant le bien en lots distincts (copropriété ou division en volume), la somme des valeurs individuelles dépasse généralement la valeur de l'ensemble vendu en bloc.
Décote à l'achat : un vendeur qui cède un immeuble entier accepte souvent un prix inférieur à ce que représenterait la vente lot par lot, notamment si des locataires sont en place ou si des travaux sont nécessaires.

Cette différence de valeur — entre prix d'achat en bloc et produit de la revente à l'unité — constitue le gisement de marge du marchand de biens. Elle doit cependant être mise en regard de tous les coûts intermédiaires : frais de notaire, travaux, portage financier, frais de mise en copropriété, frais de revente. Calculez votre marge avec notre simulateur.

Frais de notaire réduits : l'engagement de revendre

C'est l'un des avantages fiscaux structurants du statut de marchand de biens. En prenant un engagement de revendre au moment de l'acte d'achat (article 1115 du CGI), vous bénéficiez de droits de mutation réduits à 0,715 % du prix d'achat, au lieu des droits de droit commun qui s'élèvent à environ 5,80 % (jusqu'à ~6,32 % selon le département depuis avril 2025).

Le délai de revente à respecter est de 5 ans en règle générale.
Pour une vente à la découpe (revente lot par lot à des particuliers), le délai est ramené à 2 ans — point à anticiper absolument lors du planning de l'opération.
En cas de non-respect du délai, les droits de mutation de droit commun sont rappelés, avec intérêts de retard.

Sur un immeuble acheté 800 000 €, la différence entre 0,715 % et 5,80 % représente plus de 40 000 € d'économie immédiate. C'est un levier significatif sur la marge nette. En savoir plus sur les frais de notaire du marchand de biens.

Locataires en place : contraintes juridiques et impact sur la marge

L'immeuble de rapport est souvent occupé au moment de l'achat. C'est l'une des principales complexités à intégrer dans votre analyse :

Baux en cours : vous achetez les biens avec les locataires. Vous ne pouvez pas les expulser sans motif légal. Le congé pour vente (qui ouvre un droit de préemption au locataire) ou le congé pour reprise sont encadrés par la loi et soumis à des délais précis à vérifier avec un professionnel du droit.
Droit de préemption des locataires : en cas de vente à la découpe, chaque locataire dispose d'un droit de préemption sur son logement. Cela peut allonger les délais de commercialisation et créer des incertitudes sur le calendrier de revente.
Loyers perçus : les loyers encaissés pendant la période de portage constituent des produits à réintégrer dans le calcul économique de l'opération — ils réduisent partiellement le coût de portage, mais ne modifient pas la nature du bien (stock, non amortissable).

Lors de votre due diligence, examinez chaque bail individuellement : type de bail, durée résiduelle, niveau de loyer par rapport au marché, état des lieux, existence d'impayés. Consultez notre checklist due diligence.

Mise en copropriété : coûts et délais à anticiper

Pour revendre lot par lot, un immeuble mono-propriétaire doit généralement être mis en copropriété. Cette étape est incontournable et génère des coûts et délais souvent sous-estimés :

État descriptif de division (EDD) : rédigé par un géomètre-expert, il définit les lots privatifs et les tantièmes de parties communes. Son coût varie selon la taille de l'immeuble.
Règlement de copropriété : rédigé par un notaire, il encadre la vie de la future copropriété.
Diagnostics techniques : DPE collectif, amiante parties communes, plomb, électricité, gaz… certains sont obligatoires pour la mise en vente des lots.
Délais administratifs : la mise en copropriété peut prendre plusieurs mois. Ce délai s'ajoute au portage financier et doit être intégré dans votre business plan.

Ces coûts doivent impérativement figurer dans votre prix de revient total. Sous-estimer la phase de mise en copropriété est une erreur classique sur ce type d'opération.

TVA et fiscalité : les points de vigilance

Sur un immeuble de rapport composé de logements anciens, le régime fiscal applicable est généralement le suivant :

Revente des lots à des particuliers : les cessions de logements anciens sont en principe exonérées de TVA. C'est le cas le plus courant pour un immeuble résidentiel existant.
TVA sur marge (art. 268 CGI) : ce régime ne s'applique que dans des conditions très précises — notamment lorsque le bien a été acquis sans TVA déductible et que la qualification juridique du bien est identique à l'achat et à la revente. Ne présumez pas de son application sans analyse de votre situation avec votre comptable. Comprendre la TVA sur marge.
Travaux lourds : si les travaux réalisés sont suffisamment importants pour rendre le bien « neuf » au sens fiscal (art. 257 CGI), la revente devient taxable sur le prix total. Ce point peut transformer significativement l'économie de l'opération.
Imposition à l'IS : les biens constituent des stocks dans les comptes de votre société commerciale (SAS ou SARL). La marge réalisée est imposée à l'IS — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà.

Construire son analyse financière : les indicateurs clés

Avant tout engagement, la rentabilité de l'opération doit être simulée avec précision. La marge nette est la seule indicateur pertinent :

Marge nette = Prix de revente total − Prix d'achat − Frais de notaire − Travaux − Coût de portage − Frais de mise en copropriété − Frais de commercialisation

Construisez un scénario central, un scénario pessimiste (délais allongés, travaux supplémentaires, prix de vente en retrait) et un scénario optimiste.
Identifiez le seuil de rentabilité : à quel prix de revente moyen au m² l'opération s'équilibre-t-elle ?
Évaluez le coût de portage mois par mois : plus l'opération dure, plus il pèse sur la marge. Anticiper le financement.
Prévoyez une réserve de trésorerie pour absorber les aléas (travaux imprévus, lot difficile à vendre, locataire qui ne libère pas le logement dans les délais).

Utilisez notre simulateur pour modéliser rapidement différents scénarios et décider en vous appuyant sur des chiffres solides plutôt que sur des intuitions.

Questions fréquentes

Puis-je acheter un immeuble de rapport en SCI pour le revendre lot par lot ?

Non, en principe. L'activité de marchand de biens est une activité commerciale qui implique d'opérer via une société commerciale (SAS ou SARL). Une SCI qui réalise de manière habituelle des opérations d'achat-revente peut être requalifiée en activité commerciale par l'administration fiscale, avec des conséquences fiscales importantes. Consultez un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour structurer correctement votre opération.

Quel délai dois-je respecter pour revendre les lots et conserver les droits de mutation réduits ?

En cas de vente à la découpe (revente des logements individuellement à des particuliers), le délai à respecter est de 2 ans à compter de l'acte d'achat. Pour d'autres types de revente, le délai est de 5 ans. Le non-respect de ces délais entraîne le rappel des droits de mutation de droit commun, majorés d'intérêts de retard. Ces délais sont à vérifier et anticiper dès la phase de montage de l'opération.

Les loyers perçus pendant le portage réduisent-ils mon impôt ?

Les loyers perçus constituent des produits imposables dans les comptes de votre société. Ils viennent en déduction du coût économique de portage dans votre analyse de marge, mais ne modifient pas la nature du bien, qui reste un stock. Le traitement fiscal précis (notamment l'articulation avec les charges déductibles) est à valider avec votre expert-comptable.

Comment estimer la valeur de revente lot par lot d'un immeuble ?

L'estimation s'effectue lot par lot, en se basant sur les prix au m² constatés dans le secteur pour des biens comparables en copropriété. Il faut tenir compte de l'état du bien, de la surface, de l'étage, de l'exposition, et de la présence ou non d'un locataire en place. Un locataire occupant peut décourager les acquéreurs investisseurs ou contraindre à attendre la libération pour vendre à un occupant. Consultez notre guide sur la <a href="/valoriser-un-bien-marchand-de-biens">valorisation d'un bien</a>.

La mise en copropriété est-elle obligatoire pour revendre les lots ?

Pour vendre des lots séparément avec des titres de propriété distincts, la mise en copropriété (ou une division en volume) est en effet nécessaire. Sans cette étape, vous ne pouvez pas céder chaque logement à un acquéreur différent avec son propre titre. Cette procédure fait intervenir un géomètre-expert et un notaire, génère des coûts et prend du temps — deux éléments à intégrer dès le départ dans votre plan d'opération.

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Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 6 juillet 2026.