Guide — marchand de biens
Due diligence marchand de biens : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
Acheter sans vérifier, c'est le risque le plus courant chez les marchands de biens débutants. La due diligence — ou audit préalable à l'acquisition — est l'étape qui vous permet d'identifier les risques avant qu'ils ne deviennent des coûts non anticipés. Voici les points clés à auditer systématiquement pour sécuriser votre prise de décision.
Pourquoi la due diligence est critique pour un marchand de biens
Contrairement à un investisseur locatif qui garde un bien sur le long terme, le marchand de biens achète pour revendre dans un délai contraint. Chaque problème découvert après la signature peut comprimer directement votre marge nette — ou rendre l'opération impossible à finaliser dans le délai prévu par votre engagement de revendre.
Un audit rigoureux vous permet de :
- Confirmer (ou requalifier) votre hypothèse de prix de revente
- Identifier les coûts cachés à intégrer dans votre calcul de marge
- Négocier le prix d'acquisition sur la base de faits concrets
- Éviter des blocages juridiques ou urbanistiques à la revente
La due diligence n'est pas une formalité : c'est un outil de décision à part entière.
Volet urbanisme et réglementation
C'est souvent le premier point bloquant, et celui que les novices négligent le plus. Avant toute offre ferme, vérifiez :
- Le plan local d'urbanisme (PLU) : zonage, règles de hauteur, emprise au sol, destination des locaux. Un local commercial que vous souhaitez transformer en logement peut être interdit à ce changement de destination.
- Le certificat d'urbanisme opérationnel (CUo) : demandez-le systématiquement si vous envisagez des travaux ou un changement d'usage. Il précise les règles applicables et les servitudes.
- Les servitudes d'utilité publique : plan de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain), zones protégées, périmètre de monument historique.
- Le droit de préemption : vérifiez si la commune, l'EPCI ou un autre organisme dispose d'un droit de préemption urbain (DPU) ou renforcé sur le bien. Un exercice du droit de préemption peut annuler votre acquisition.
Ces informations sont accessibles en mairie, via le géoportail de l'urbanisme ou auprès d'un architecte. Ne les ignorez pas, même sur des opérations apparemment simples.
Volet juridique et situation du vendeur
La situation juridique du vendeur et du bien peut générer des délais ou des coûts inattendus. Vérifiez :
- La qualité du titre de propriété : le vendeur est-il l'unique propriétaire ? Y a-t-il une indivision, une succession non réglée, un démembrement (usufruit/nue-propriété) ?
- Les hypothèques et inscriptions : consultez l'état hypothécaire auprès du service de publicité foncière. Des hypothèques importantes peuvent nécessiter des négociations complexes pour être purgées.
- Les baux en cours : locataires en place, durée restante, loyers pratiqués, type de bail (bail d'habitation loi 1989, bail commercial, bail précaire…). Un locataire protégé peut retarder votre opération de plusieurs années.
- Les procédures en cours : litiges, saisies immobilières, procédures collectives si le vendeur est une société.
- Le règlement de copropriété : pour un immeuble entier, vérifiez s'il existe déjà un syndicat de copropriété, les charges, les impayés et les travaux votés non encore réalisés.
Votre notaire sera votre premier allié sur ces vérifications. N'hésitez pas à solliciter un notaire dédié à votre côté, distinct de celui du vendeur.
Volet technique : l'état réel du bien
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, état des risques…) sont un point de départ, mais ils ne remplacent pas une inspection technique approfondie. Pour une opération significative, faites intervenir un professionnel du bâtiment :
- Structure et gros œuvre : fissures structurelles, état de la charpente, planchers, fondations. Ces postes sont les plus coûteux et les moins prévisibles.
- Toiture et étanchéité : une toiture à refaire représente un coût non négligeable à intégrer dans votre simulation de marge.
- Réseaux : électricité (mise aux normes), plomberie, assainissement (raccordement au tout-à-l'égout ou fosse septique aux normes).
- Amiante et plomb : au-delà du diagnostic réglementaire, évaluez le coût du désamiantage ou du confinement si des travaux sont prévus. Ces coûts peuvent exploser selon l'ampleur de la présence.
Chaque poste identifié lors de la visite technique doit être chiffré et intégré dans votre business plan avant toute décision d'achat.
Volet fiscal et TVA : anticiper les régimes applicables
La fiscalité de l'opération dépend en grande partie des caractéristiques du bien et des travaux envisagés. Deux points à clarifier dès la due diligence :
- Régime de TVA à la revente : la revente d'un bien ancien à un particulier est généralement exonérée de TVA. Mais si des travaux lourds rendent le bien « neuf » au sens fiscal, la revente sera soumise à TVA sur le prix total. Si vous envisagez de bénéficier de la TVA sur marge, vérifiez dès l'achat si les conditions sont réunies (acquisition sans TVA déductible, même qualification juridique, bien achevé depuis plus de 5 ans). Ces conditions doivent être documentées à l'achat.
- Droits de mutation : en qualité de marchand de biens, vous pouvez bénéficier des droits réduits à environ 0,715 % si vous prenez un engagement de revente (5 ans en général, 2 ans pour une vente à la découpe). Vérifiez que le bien et l'opération envisagée sont bien éligibles à ce régime.
Ces points sont à valider impérativement avec votre comptable ou expert-comptable spécialisé en immobilier avant la signature du compromis.
Synthèse : transformer la due diligence en décision chiffrée
L'objectif final de la due diligence n'est pas de trouver des raisons de ne pas acheter, mais de prendre une décision éclairée. Une fois l'audit réalisé, consolidez vos données :
- Prix d'achat (après négociation si risques identifiés)
- Frais de notaire selon régime applicable
- Coût des travaux réels (intégrant les risques techniques détectés)
- Coût de portage estimé sur la durée de l'opération
- Prix de revente réaliste et révisé selon contraintes urbanistiques ou juridiques
Utilisez le simulateur MDBExpert pour intégrer ces données et calculer votre marge nette ajustée. Si la marge devient trop faible après intégration des risques, la due diligence aura rempli son rôle : vous éviter une mauvaise opération. Consultez également nos guides pratiques pour approfondir chaque étape.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour réaliser une due diligence sérieuse ?
Cela dépend de la complexité de l'opération. Sur un appartement simple, quelques jours suffisent pour rassembler les diagnostics, vérifier le PLU et l'état hypothécaire. Sur un immeuble de rapport ou une opération avec travaux lourds, comptez deux à quatre semaines pour avoir une vision complète. Prévoyez ce délai dans la négociation du compromis (conditions suspensives, délai de rétractation).
Faut-il faire appel à un expert pour la due diligence technique ?
Pour des opérations significatives, oui. Un architecte ou un maître d'œuvre peut identifier des défauts structurels invisibles lors d'une visite classique et vous fournir une estimation de travaux fiable. Le coût de cette prestation est marginal comparé au risque de sous-estimer un poste de travaux majeur. Intégrez-le comme un coût d'acquisition.
Le droit de préemption peut-il vraiment bloquer une acquisition ?
Oui. Si la commune dispose d'un droit de préemption urbain et décide de l'exercer, elle se substitue à vous en tant qu'acquéreur au prix que vous aviez négocié. La décision d'exercer ou non ce droit intervient généralement dans un délai de deux mois après la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Vérifiez avant de vous engager si le bien est situé en zone soumise au DPU.
Les diagnostics obligatoires suffisent-ils pour la due diligence ?
Non, ils constituent un point de départ réglementaire mais ne couvrent pas tous les risques. Les diagnostics sont réalisés à un instant T, selon un périmètre défini. Ils ne remplacent pas une analyse urbanistique, une vérification des titres de propriété, ni une inspection technique approfondie par un professionnel du bâtiment.
Peut-on négocier le prix après une due diligence qui révèle des problèmes ?
Absolument, et c'est même l'un des bénéfices concrets d'un audit préalable sérieux. Des risques identifiés — travaux structurels, locataire en place, contentieux — constituent des arguments de négociation factuels. L'idéal est de réaliser une première due diligence rapide avant le compromis, et une analyse complète pendant le délai de réalisation des conditions suspensives.
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Essayer gratuitement →Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 28 juin 2026.