Guide — marchand de biens

Calendrier fiscal d'une opération MDB : IS, TVA et CFE aux bonnes échéances

Piloter une opération marchand de biens, c'est aussi anticiper les obligations fiscales qui surgissent tout au long du cycle achat-travaux-revente. Un acompte d'IS mal provisionné ou une déclaration TVA oubliée peut déséquilibrer toute une trésorerie. Ce guide vous donne un calendrier concret, impôt par impôt, pour ne jamais être pris de court.

Pourquoi le calendrier fiscal est un outil de pilotage à part entière

La fiscalité d'un marchand de biens n'est pas un sujet de fin d'opération : elle se gère en continu, dès la création de la société et jusqu'à l'encaissement de la dernière revente. Trois impôts principaux rythmment l'activité :

• L'IS (Impôt sur les Sociétés) : dû sur le bénéfice réalisé, avec des acomptes trimestriels en cours d'exercice.
• La TVA : à collecter (ou non) à chaque revente, et à déclarer régulièrement selon votre régime.
• La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : impôt local annuel, souvent sous-estimé dans les premières années.

Ne pas anticiper ces flux, c'est risquer un défaut de trésorerie précisément au moment où votre capital est immobilisé dans un stock. Consultez notre page guides pratiques pour replacer ce calendrier dans une vision globale de votre activité.

L'IS : acomptes trimestriels et solde à ne pas confondre

En SAS ou SARL soumise à l'IS, l'imposition porte sur le bénéfice de l'exercice. Les biens immobiliers constituent des stocks : tant qu'ils ne sont pas vendus, aucun bénéfice n'est constaté comptablement. La charge fiscale apparaît donc — en principe — lors de l'exercice de la revente.

Néanmoins, le régime des acomptes s'applique dès lors que l'IS dû au titre de l'exercice précédent dépasse un seuil minimal (à vérifier avec votre comptable). Les acomptes sont versés en quatre fois dans l'année, aux dates suivantes indicatives (pour un exercice calé sur l'année civile) :

• 15 mars : 1er acompte
• 15 juin : 2e acompte
• 15 septembre : 3e acompte
• 15 décembre : 4e acompte

Le solde de l'IS est ensuite régularisé lors du dépôt de la liasse fiscale, généralement dans les 3 mois et 15 jours suivant la clôture de l'exercice. En première année, si aucun bénéfice n'est dégagé (opération toujours en stock), les acomptes sont souvent nuls ou très faibles — mais attention à la bascule dès qu'une revente intervient. Consultez notre article sur la fiscalité de la première opération pour approfondir la mécanique des provisions.

Important : certaines sociétés (grandes entreprises) sont soumises à des règles spécifiques d'acomptes majorés. Faites valider votre situation par votre expert-comptable.

La TVA : quel régime, quelles déclarations, quelles dates

La TVA est un sujet complexe pour les marchands de biens car plusieurs régimes peuvent coexister selon la nature des opérations. Rappel des principes :

• Revente d'un bien ancien à un particulier : exonérée de TVA dans la grande majorité des cas — aucune collecte, mais aussi aucune déduction possible sur les achats liés.
• TVA sur marge (art. 268 CGI) : applicable dans des cas très précis (acquisition sans TVA récupérable + identité de qualification juridique maintenue). Voir notre page dédiée TVA sur marge.
• TVA sur prix total : si le bien est rendu « neuf » par des travaux lourds (art. 257 CGI).

Selon votre régime déclaratif, les échéances de dépôt des déclarations de TVA varient :

• Régime réel simplifié : deux acomptes semestriels (en juillet et décembre) et une déclaration annuelle (CA12) à déposer en mai de l'année suivante.
• Régime réel normal : déclarations mensuelles (ou trimestrielles sur option), à déposer le mois suivant la période concernée.

Pour une société active qui réalise des opérations soumises à TVA (travaux lourds, terrains à bâtir, etc.), le régime réel normal mensuel est souvent préférable pour piloter précisément les flux. Discutez-en avec votre comptable dès la création de la structure.

La CFE : une échéance annuelle à intégrer dès la création

La Cotisation Foncière des Entreprises est due par toute société exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les marchands de biens. Quelques points concrets à retenir :

• La CFE est calculée sur la valeur locative des locaux utilisés par la société. Si vous exercez en adresse de domiciliation, la base peut être faible — mais elle existe.
• Année de création : exonération de CFE la première année civile d'activité (aucun avis à payer).
• À partir de la 2e année : un avis de CFE est émis. Le paiement intervient généralement au 15 décembre de chaque année (ou en deux fois sur option pour les montants élevés).
• Une cotisation minimum s'applique, dont le barème est fixé par la commune — vérifiez le montant applicable dans votre commune d'implantation.

La CFE est une charge déductible du résultat imposable à l'IS. Intégrez-la dans votre business plan dès le départ, même si son montant reste souvent modeste comparé aux autres postes de coût.

Construire un calendrier fiscal opérationnel : méthode pratique

Pour piloter efficacement vos obligations, construisez un tableau de bord fiscal simple, mis à jour à chaque étape de l'opération :

1. À la création de la société : choisissez votre régime TVA avec votre comptable, notez la date de clôture d'exercice retenue, et positionnez les premières échéances dans votre agenda.
2. Lors de l'achat : pas d'IS immédiat (le bien entre en stock), mais anticipez le premier exercice où la revente interviendra et provisionnez l'IS correspondant dans votre calcul de marge.
3. En phase de travaux : si votre société est assujettie à la TVA, suivez les déclarations liées aux factures de travaux pour optimiser vos flux de déduction (le cas échéant).
4. Au moment de la revente : vérifiez le régime TVA applicable à l'opération, déclenchez la déclaration ad hoc si nécessaire, et projetez l'IS à payer sur l'exercice de cession.
5. En fin d'exercice : clôturez les comptes avec votre comptable, déposez la liasse dans les délais, régularisez l'IS et positionnez les acomptes de l'exercice suivant.

Ce rythme permet d'éviter les mauvaises surprises et de lisser les sorties de trésorerie tout au long de l'année. Pour aller plus loin sur la gestion des flux, consultez notre guide sur la trésorerie du marchand de biens.

Questions fréquentes

Estimation indicative fondée sur le droit en vigueur. Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Vérifiez votre situation avec votre comptable ou votre conseil. Publié le 26 août 2026.